HOTĂRÂRE nr.400 din 2 aprilie 2003 pentru aprobarea Normelor metodologice privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari

HOTĂRÂRE nr.400 din 2 aprilie 2003
pentru aprobarea Normelor metodologice privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari

Textul actului publicat în M.Of. nr. 311/8 mai. 2003

În temeiul art. 107 din Constituţie, al art. 22 din Ordonanţa Guvernului nr.85/2001 privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, aprobată cu modificări prin Legea nr. 234/2002, şi al art. 68 din Legea locuinţei nr. 114/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare,

Guvernul României adoptă prezenta hotărâre.

Art. 1. - Se aprobă Normele metodologice privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, prevăzute în anexa care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art. 2. - Pe data intrării în vigoare a prezentei hotărâri se abrogă: cap. IV "Administrarea clădirilor de locuinţe" şi cap. V "Repartizarea cheltuielilor şi veniturilor rezultate din întreţinerea, repararea şi exploatarea condominiilor", cu excepţia art. 90, din Normele metodologice pentru punerea în aplicare a prevederilor Legii locuinţei nr. 114/1996, aprobate prin Hotărârea Guvernului nr.1.275/2000, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr.690 din 22 decembrie 2000, cu modificările ulterioare; Ordinul ministrului lucrărilor publice şi amenajării teritoriului nr. 139/N/1997 pentru aprobarea Precizărilor privind constituirea, înregistrarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, publicat în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr.338 bis din 2 decembrie 1997, precum şi orice alte dispoziţii contrare.

PRIM-MINISTRU
ADRIAN NĂSTASE

Contrasemnează:

Ministrul administraţiei publice,
Octav Cozmâncă

p. Ministrul lucrărilor publice, transporturilor şi locuinţei,
Sergiu Sechelariu,
secretar de stat

p. Ministrul muncii şi solidarităţii sociale,
Ion Giurescu,
secretar de stat

Ministrul finanţelor publice,
Mihai Nicolae Tănăsescu

Bucureşti, 2 aprilie 2003.
Nr. 400.

ANEXĂ

NORME METODOLOGICE
privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari

CAPITOLUL I
Dispoziţii generale

Art. 1. - (1) Prezentele norme metodologice au ca obiect punerea la dispoziţie asociaţiilor de proprietari şi autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale a cadrului general pentru organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, exploatarea şi administrarea clădirilor - blocuri de locuinţe - condominii, precum şi exercitarea controlului financiar-contabil şi gestionar asupra activităţii asociaţiilor de proprietari în aplicarea prevederilor Legii locuinţei nr. 114/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, şi ale Ordonanţei Guvernului nr.85/2001 privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, aprobată cu modificări prin Legea nr. 234/2002.

(2) În înţelesul prezentelor norme metodologice, prin bloc de locuinţe - clădire - condominiu, denumit în continuare condominiu, se înţelege o proprietate imobiliară din care unele părţi sunt proprietăţi individuale, reprezentate din apartamente sau spaţii cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, iar restul, proprietate comună indiviză. Prin asimilare, poate fi definit condominiu şi un tronson, cu una sau mai multe scări, din cadrul clădirii de locuit, în condiţiile în care se poate delimita proprietatea comună.

Art. 2. - (1) În scopul reprezentării şi susţinerii intereselor comune ale proprietarilor, legate de folosirea bunurilor aflate în proprietate comună indiviză din clădirea ce alcătuieşte un condominiu, proprietarii locuinţelor şi ai spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă se pot constitui în asociaţii de proprietari cu personalitate juridică.

(2) Asociaţia de proprietari este forma juridică de organizare şi de reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor unui condominiu, cu personalitate juridică, nonprofit, înfiinţată în condiţiile prevăzute de lege.

Art. 3. - Asociaţiile de locatari din clădirile ale căror apartamente au fost dobândite în proprietate în condiţiile legii şi care nu au fost reorganizate în asociaţii de proprietari au obligaţia să se reorganizeze potrivit prevederilor legale.

Art. 4. - Consiliile locale ale municipiilor, oraşelor, comunelor şi ale sectoarelor municipiului Bucureşti, prin compartimentele specializate din aparatul propriu, sprijină asociaţiile de proprietari pentru înfiinţare, organizare şi funcţionare, pentru realizarea scopurilor şi sarcinilor ce le revin, în conformitate cu prevederile legale în vigoare, sprijinind totodată asociaţiile de locatari pentru a se transforma şi a se reorganiza în asociaţii de proprietari.

CAPITOLUL II
Administrarea condominiilor

Art. 5. - (1) Condominiile pot fi administrate de persoane fizice atestate în conformitate cu prevederile art. 22 alin. (2) şi angajate cu contract individual de muncă ori cu convenţie civilă de prestări de servicii sau de persoane juridice specializate, cu care se încheie un contract de administrare, potrivit hotărârii adunării generale a proprietarilor. Administratorii trebuie să prezinte garanţii morale, materiale şi profesionale acceptate de proprietarul clădirii sau de reprezentantul legal al acestuia.

(2) Obligaţiile administratorului sunt cele stabilite prin lege, precum şi cele stabilite prin contractul încheiat cu proprietarul sau cu reprezentantul legal al acestuia.

(3) Pentru administrator sau, după caz, persoana fizică gestionară a bunurilor şi mijloacelor băneşti ale asociaţiei de proprietari prevederile Legii nr. 22/1969 privind angajarea gestionarilor, constituirea de garanţii şi răspunderea în legătură cu gestionarea bunurilor agenţilor economici, autorităţilor sau instituţiilor publice, cu modificările ulterioare, se aplică în mod corespunzător.

(4) Suma ce constituie garanţia materială se depune în contul asociaţiei de proprietari respective şi se restituie la data încetării contractului sau convenţiei încheiate cu administratorul.

Art. 6. - (1) Administrarea condominiilor are ca obiect utilizarea clădirilor în scopul pentru care au fost construite, în condiţiile menţinerii pe toată perioada de existenţă a performanţelor funcţionale, tehnice şi calitative pentru care acestea au fost realizate.

(2) În acest scop activitatea de administrare a condominiului trebuie să asigure:

a) menţinerea în siguranţă a clădirii potrivit prevederilor legale şi aducerea la cunoştinţă tuturor persoanelor care locuiesc în clădire despre starea acesteia din punct de vedere al siguranţei la acţiuni seismice;

b) funcţionarea în bune condiţii a tuturor instalaţiilor şi părţilor de construcţii ale imobilului;

c) aducerea la cunoştinţă tuturor persoanelor care locuiesc în clădire despre condiţiile generale de funcţionare a instalaţiilor şi dotărilor clădirii, precum şi despre regulile de folosire a instalaţiilor şi dotărilor care se utilizează în comun;

d) stabilirea condiţiilor în care pot fi realizate serviciile de întreţinere şi de reparaţii curente ale elementelor de construcţii şi instalaţii ale clădirii, atât la părţile comune, cât şi la cele folosite în exclusivitate, care pot perturba folosinţa normală a părţilor comune;

e) aducerea la cunoştinţă, prin afişare la loc vizibil, tuturor persoanelor care locuiesc în clădire despre modul de stabilire a cheltuielilor curente pentru funcţionarea şi întreţinerea clădirii, precum şi a cheltuielilor ce decurg din alte plăţi efectuate, inclusiv cele pentru reparaţia capitală a clădirii - construcţii şi instalaţii. Lista de plată a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, care se afişează, se întocmeşte conform prevederilor Normelor metodologice privind organizarea şi conducerea contabilităţii în partidă simplă de către persoanele juridice fără scop lucrativ, aprobate prin Ordinul ministrului finanţelor publice nr.2.329/2001, publicat în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr.20 din 15 ianuarie 2002;

f) preluarea sau reconstituirea cărţii construcţiei potrivit prevederilor legale şi evidenţierea tuturor modificărilor aduse, în condiţiile legii, la părţile comune ale clădirii.

(3) Schimbarea destinaţiei locuinţelor şi/sau a spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, situate în clădiri colective, se poate face numai cu acordul proprietarului clădirii sau al asociaţiei de proprietari şi, în mod obligatoriu, cu aprobarea proprietarilor cu care se învecinează pe orizontală şi pe verticală, indiferent dacă proprietarul care intenţionează să facă această schimbare este sau nu este membru al asociaţiei de proprietari.

Art. 7. - Asociaţiile de proprietari se constituie prin hotărârea a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor apartamentelor şi spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă din cadrul unui condominiu.

Art. 8. - (1) În clădirile de locuit cu mai multe tronsoane sau scări se pot constitui asociaţii de proprietari pe fiecare tronson sau scară, dacă proprietatea comună aferentă tronsonului ori scării poate fi delimitată şi dacă este posibilă repartizarea cheltuielilor comune pe tronsoane sau pe scări.

(2) Asociaţiile de proprietari se pot constitui potrivit alin. (1) prin hotărârea adunării generale şi cu acordul expres al coproprietarilor cu privire la delimitarea efectivă a părţilor de proprietate comună care se preiau în administrare de respectiva asociaţie de proprietari şi cu privire la obligaţiile şi drepturile legale care vor continua să rămână în sarcina tuturor coproprietarilor.

(3) Pentru a se stabili dacă este posibilă defalcarea tehnică a consumurilor şi repartizarea cheltuielilor comune pe tronsoane sau pe scări, precum şi modalitatea acestei defalcări/repartizări, se va solicita avizul furnizorilor de servicii implicaţi - electricitate, gaze naturale, apă sau altele asemenea - cu privire la posibilităţile tehnice de furnizare a utilităţilor pe tronsoane sau pe scări.

(4) Prin acordul de asociere pe scară sau tronson se reglementează şi raporturile cu celelalte asociaţii de proprietari constituite în clădire.

Art. 9. - (1) Anterior adunării de constituire, proprietarii din clădirile cu mai multe apartamente se pot întruni pentru a hotărî cu privire la înfiinţarea asociaţiei de proprietari sau la transformarea asociaţiei de locatari în asociaţie de proprietari. Totodată vor hotărî şi cu privire la persoana fizică sau juridică însărcinată cu întocmirea acordului de asociere şi a statutului, cu privire la termenul de finalizare a acestora şi la data de convocare a adunării de constituire. Hotărârea proprietarilor se consemnează într-un procesverbal care se semnează de toţi cei prezenţi.

(2) Cu cel puţin 10 zile înaintea datei fixate pentru adunarea de constituire proprietarii se convoacă prin afişare într-un loc vizibil.

(3) Adunarea de constituire a asociaţiei de proprietari este legal întrunită în cvorumul prevăzut la art. 7.

(4) Hotărârea privind înfiinţarea asociaţiei de proprietari poate fi luată cu votul a cel puţin două treimi din numărul proprietarilor prezenţi, dar nu mai puţin de jumătate plus unu din numărul proprietarilor locuinţelor şi ai spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă din cadrul clădirii, scării sau tronsonului respectiv, după caz.

(5) Dacă nu este întrunit cvorumul, o nouă convocare va avea loc după cel puţin 5 zile de la data primei întâlniri, în condiţiile prevăzute la alin. (1). În cazul în care nici la a doua convocare nu se poate lua hotărârea de constituire din lipsa cvorumului, se face o a treia convocare, după cel puţin 5 zile de la data celei de-a doua; în acest caz, hotărârea privind înfiinţarea asociaţiei de proprietari poate fi luată cu votul a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor prezenţi, dar nu mai puţin de o treime din numărul proprietarilor.

(6) În adunarea de constituire se prezintă şi se adoptă statutul asociaţiei de proprietari, în care se vor cuprinde precizări cu privire la:

a) denumirea, forma juridică, sediul, durata de funcţionare ale asociaţiei de proprietari;

b) scopul şi obiectul de activitate ale asociaţiei de proprietari;

c) mijloace materiale şi băneşti de care poate dispune asociaţia de proprietari; venituri şi cheltuieli;

d) membrii asociaţiei de proprietari, drepturile şi obligaţiile acestora;

e) structura organizatorică, modul de funcţionare, managementul asociaţiei de proprietari;

f) repartizarea cheltuielilor asociaţiei de proprietari;

g) condiţiile în care se dizolvă asociaţia de proprietari;

h) dispoziţii finale, modalitatea de rezolvare a litigiilor, relaţii contractuale, penalizări, dacă adunarea generală a proprietarilor a adoptat sistemul propriu de penalizări, în condiţiile legii.

Art. 10. - (1) Acordul proprietarilor privind constituirea asociaţiei de proprietari se consemnează într-un proces-verbal întocmit în două exemplare originale, semnate de toţi proprietarii care şi-au dat consimţământul. Procesul-verbal constituie anexă la acordul de asociere.

(2) Proprietarii îşi dau consimţământul, de regulă, în adunarea de constituire; în cazul proprietarilor absenţi consimţământul poate fi exprimat prin simpla semnare a procesului-verbal prevăzut la alin. (1), în termen de 30 de zile de la data la care a avut loc adunarea de constituire, conform art. 9 alin. (3) sau (4), după caz.

(3) În cazul în care vreun proprietar nu poate semna se va consemna că acesta şi-a dat consimţământul şi se face menţiune despre cauza acestei imposibilităţi.

Art. 11. - Acordul de asociere se redactează pe baza procesului-verbal al adunării de constituire şi va cuprinde numele, prenumele şi domiciliul proprietarilor, individualizarea proprietăţii potrivit actului de proprietate, după caz, respectiv contractului de vânzare-cumpărare, contractului de construire şi procesului-verbal de predare-primire, contractului de schimb sau contractului de donaţie, enumerarea şi descrierea părţilor aflate în proprietatea comună şi cotaparte din proprietatea comună ce revine fiecărui apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă.

Art. 12. - Înscrierea ulterioară în asociaţia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezenţi la adunarea de constituire şi care nu şi-au dat consimţământul în condiţiile prevăzute la art. 10 se face la cererea acestora, prin înscrierea datelor prevăzute la art. 11 într-un act adiţional la acordul de asociere, încheiat cu proprietarul interesat, fără alte formalităţi.

Art. 13. - În cadrul adunării de constituire a asociaţiei de proprietari, în baza statutului adoptat, proprietarii vor alege un comitet executiv şi o comisie de cenzori şi vor hotărî numărul membrilor acestora, precum şi durata mandatelor lor.

Art. 14. - Asociaţia de proprietari poate delega, prin contract, atribuţiile comisiei de cenzori privind controlul financiar-contabil şi gestionar unor persoane fizice sau juridice specializate.

Art. 15. - (1) Comitetul executiv va fi condus de un preşedinte, care va fi desemnat în persoana celui care întruneşte cel mai mare număr de voturi la alegerea comitetului executiv. Acesta reprezintă asociaţia de proprietari în raporturile cu autorităţile şi cu instituţiile publice, precum şi cu celelalte persoane fizice sau juridice cu care asociaţia de proprietari are relaţii.

(2) În cazul imposibilităţii de exercitare a atribuţiilor de către preşedinte, acestea vor fi îndeplinite de către un vicepreşedinte desemnat de comitetul executiv cu majoritate de voturi.

Art. 16. - Cererea de acordare a personalităţii juridice, împreună cu copiile de pe procesul-verbal al adunării de constituire, de pe acordul de asociere şi de pe statutul asociaţiei de proprietari, precum şi, dacă este cazul, cu avizele prevăzute la art. 8, se depun de persoana împuternicită de proprietarii asociaţi la organul financiar local în a cărui circumscripţie teritorială se află clădirea.

Art. 17. - După înfiinţarea asociaţiei de proprietari aceasta se identifică prin denumire, adresa condominiului, încheierea judecătorului delegat şi codul fiscal al asociaţiei. Actele care emană de la asociaţiile de proprietari vor cuprinde atributele de identificare.

Art. 18. - (1) Asociaţia de proprietari adoptă hotărâri în adunarea generală, care se ţine obligatoriu cel puţin o dată pe an, de regulă, în primul trimestru, şi la care au dreptul şi obligaţia să participe toţi membrii săi. Adunarea generală este alcătuită din toţi membrii asociaţiei de proprietari.

(2) Pentru situaţii speciale, adunarea generală a asociaţiei de proprietari poate fi convocată oricând de către comitetul executiv sau de către membri ai asociaţiei care deţin în total cel puţin 20% din cotele de proprietate.

(3) Toţi proprietarii trebuie anunţaţi despre convocarea oricărei adunări generale a asociaţiei de proprietari cu cel puţin 10 zile înainte ca aceasta să aibă loc.

(4) Asociaţia de proprietari poate adopta hotărâri, dacă majoritatea membrilor sunt prezenţi personal sau prin reprezentant. Dacă nu este întrunit cvorumul, adunarea va fi suspendată şi reconvocată. La adunarea reconvocată, dacă există dovada că toţi membrii asociaţiei de proprietari au fost convocaţi, hotărârile pot fi adoptate prin votul majorităţii membrilor prezenţi. Dovada convocării membrilor asociaţiei de proprietari se face cu afişul de la avizierul asociaţiei şi convocatorul semnat de aceştia.

(5) Adunarea generală a asociaţiei de proprietari analizează principalele aspecte şi adoptă hotărâri cu privire la:

a) activitatea de administrare şi de întreţinere a condominiului, aprobarea lucrărilor de reparaţii capitale şi reparaţii curente ce urmează a se efectua în cursul anului, derularea contractelor încheiate cu agenţii economici furnizori ai serviciilor de care aceasta beneficiază, precum şi modul de realizare a obligaţiilor pe care asociaţia de proprietari le are faţă de persoanele juridice sau fizice cu care are relaţii;

b) expertizarea tehnică a clădirilor care prezintă niveluri insuficiente de protecţie la acţiuni seismice, degradări sau avarieri şi a lucrărilor de intervenţie/consolidărilor, potrivit legislaţiei în vigoare;

c) bugetul de venituri şi cheltuieli; stabilirea cotelor de participare pe persoană la cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul stabil în clădire, pentru persoanele care locuiesc temporar, aflate în vizită, sau care prestează activităţi gospodăreşti în timpul zilei de minimum 15 zile pe lună; stabilirea perioadei minime de la care proprietarii, respectiv chiriaşii, pot solicita, în scris, scutirea de la plata cheltuielilor pe persoană şi care trebuie să fie de cel puţin 15 zile pe lună; participarea proprietarilor la cheltuielile de administrare şi de întreţinere a clădirii; modul de folosire a fondurilor proprii; prin prestare de activităţi gospodăreşti se înţelege ajutorul pe care îl primesc membrii asociaţiei de proprietari din partea unor persoane străine de asociaţie, care ajută la gospodărire, respectiv curăţenie, gătit, creşterea copiilor, pază apartament şi altele asemenea;

d) modul de folosire a spaţiilor comune şi, în unele cazuri, schimbarea destinaţiei unor asemenea spaţii. Schimbarea destinaţiei acestor spaţii nu se va putea face decât cu acordul majorităţii membrilor asociaţiei de proprietari şi, în mod obligatoriu, cu acordul celor direct afectaţi din vecinătate, atât pe orizontală, cât şi pe verticală;

e) activitatea de administrare a condominiului, respectiv prin persoană fizică atestată în conformitate cu prevederile art. 22 alin. (2) şi angajată cu contract individual de muncă sau cu convenţie civilă de prestări de servicii ori persoană juridică specializată, cu care se încheie un contract de administrare;

f) condiţiile de angajare a administratorului prin prezentarea şi analiza dosarului de angajare a acestuia sau, după caz, a contractului de administrare ce urmează a fi încheiat cu o persoană juridică specializată;

g) cuantumul garanţiei materiale care trebuie depusă de către administrator;

h) alegerea comisiei de cenzori, precum şi stabilirea sarcinilor detaliate ale membrilor acesteia;

i) numărul şi funcţiile persoanelor necesare pentru administrarea şi gospodărirea clădirii, funcţiile care se remunerează, cuantumul şi modalitatea de actualizare a remuneraţiilor;

j) activitatea comitetului executiv şi a preşedintelui;

k) rotunjirea la leu a contravalorii obligaţiilor de plată.

(6) Hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari privind buna întreţinere şi exploatare a condominiului sunt obligatorii şi pentru proprietarii din acelaşi condominiu care nu sunt membri ai asociaţiei.

(7) Pentru adoptarea hotărârilor asociaţiei de proprietari se vor avea în vedere următoarele:

a) votul fiecărui proprietar are o pondere egală cu cotaparte din proprietatea comună;

b) proprietarul poate fi reprezentat de un membru al familiei sau de un alt reprezentant care are o împuternicire semnată de proprietarul în numele căruia votează;

c) un membru al asociaţiei de proprietari poate reprezenta cel mult încă un membru absent, prin împuternicire scrisă;

d) în cazul unui vot paritar, votul preşedintelui este decisiv.

Art. 19. - (1) Comitetul executiv, format dintr-un număr de 3-11 membri stabiliţi de adunarea generală dintre membrii asociaţiei de proprietari, asigură ducerea la îndeplinire a hotărârilor adunării generale şi acţionează operativ în legătură cu:

a) activitatea curentă de administrare şi de întreţinere a condominiului; repartizarea lunară a cheltuielilor comune pe fiecare proprietate din condominiu, încheierea sau sistarea contractelor privind furnizarea serviciilor necesare, inclusiv pentru administrarea condominiului; angajarea personalului de administrare, întreţinere şi curăţenie, potrivit legii, şi aprobarea cheltuielilor curente;

b) constatarea prin inspecţii periodice şi stabilirea măsurilor necesare care să asigure funcţionarea în bune condiţii a părţilor comune ale condominiului, a construcţiilor şi instalaţiilor, precum şi în locuinţe sau în spaţiul cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, cu respectarea prevederilor art. 23 lit. f) din Statutul asociaţiei de proprietari (anexa nr. 2), pentru a constata dacă instalaţiile sunt în stare bună de funcţionare şi nu produc pierderi prin neîntreţinerea corespunzătoare a acesteia, constatări care se vor înscrie într-o fişă de inspecţie care se va depune la preşedintele asociaţiei de proprietari;

c) problemele ridicate de membrii asociaţiei de proprietari, luând măsuri pentru rezolvarea lor;

d) organizarea adunărilor generale, precum şi a altor acţiuni stabilite de adunarea generală.

(2) Comitetul executiv al asociaţiei de proprietari pregăteşte şi supune spre aprobare adunării generale bugetul anual de venituri şi cheltuieli.

(3) După aprobarea bugetului de venituri şi cheltuieli comitetul executiv va urmări derularea acestuia în condiţiile legii.

Art. 20. - (1) Preşedintele asociaţiei de proprietari este ales, prin votul adunării generale, dintre membrii comitetului executiv al acesteia.

(2) Preşedintele asociaţiei de proprietari urmăreşte şi asigură respectarea statutului şi a hotărârilor asociaţiei de proprietari, realizarea contractelor angajate de aceasta, îndeplinirea în condiţiile legii a prevederilor bugetului de venituri şi cheltuieli, respectarea de către asociaţia de proprietari a ordinii publice şi a reglementărilor autorităţilor publice centrale şi locale.

(3) Preşedintele asociaţiei de proprietari convoacă şi conduce şedinţele de lucru ale comitetului executiv şi ale adunării generale.

(4) Preşedintele asociaţiei de proprietari angajează prin semnătura sa asociaţia de proprietari în relaţiile acesteia cu terţii.

(5) Preşedintele asociaţiei de proprietari păstrează şi urmăreşte ţinerea la zi a cărţii tehnice a construcţiei, precum şi celelalte documente privitoare la activitatea asociaţiei de proprietari.

Art. 21. - (1) Comisia de cenzori urmăreşte şi asigură respectarea legalităţii în administrarea bunurilor materiale şi a fondurilor financiare ale asociaţiei de proprietari.

(2) Comisia de cenzori este formată dintr-un număr impar de membri, care au cunoştinţe de specialitate şi experienţă în domeniile financiar, economic şi/sau juridic şi care nu fac parte din comitetul executiv.

(3) Comisia de cenzori îşi alege la prima reuniune preşedintele din rândul membrilor ei.

(4) Atribuţiile comisiei de cenzori sunt următoarele:

a) verificarea execuţiei bugetare;

b) verificarea şi validarea documentelor şi a angajamentelor de plată;

c) urmărirea depunerii în contul curent al asociaţiei de proprietari a numerarului care depăşeşte plafonul de casă;

d) verificarea trimestrială a gestiunii asociaţiei de proprietari;

e) verificarea modului de stabilire a cotelor de contribuţie la cheltuielile curente şi constituirea fondurilor speciale ale asociaţiei de proprietari, în conformitate cu prevederile art. 24 alin. (5);

f) verificarea lunară a situaţiei de încasări şi plăţi;

g) controlul inopinat al încasărilor şi al plăţilor;

h) verificarea lunară a situaţiei soldurilor elementelor de activ şi de pasiv.

(5) Comisia de cenzori prezintă în faţa adunării generale a proprietarilor, o dată pe an, raportul asupra activităţii sale.

(6) Asociaţiile de proprietari au obligaţia să organizeze şi să conducă contabilitatea proprie potrivit prevederilor Legii contabilităţii nr. 82/1991, republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr.629 din 26 august 2002, în partidă dublă sau în partidă simplă, prin opţiune, potrivit hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari.

(7) Asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partidă dublă aplică Planul de conturi pentru persoanele juridice fără scop lucrativ şi normele metodologice de utilizare a acestuia, aprobate prin Ordinul ministrului finanţelor nr.1.591/1998, cu modificările ulterioare.

(8) Asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partidă simplă aplică prevederile Normelor metodologice privind organizarea şi conducerea contabilităţii în partidă simplă de către persoanele juridice fără scop lucrativ, aprobate prin Ordinul ministrului finanţelor publice nr.2.329/2001.

Art. 22. - (1) Activitatea de management de proprietate şi management financiar se asigură fie de persoane fizice angajate prin contracte individuale de muncă sau prin convenţii civile de prestări de servicii, fie de persoane juridice, prin contracte de administrare, în funcţie de hotărârea adunării generale a proprietarilor.

(2) Administratorul, persoană fizică, poate fi angajat dintre membrii asociaţiei sau dintre alte persoane cu cunoştinţe profesionale şi atestat de către o comisie formată din 5 membri, specialişti în domeniul financiar-contabil şi al legislaţiei muncii, constituită de consiliul local prin hotărâre.

(3) Administratorul asigură managementul de proprietate al condominiului prin:

a) efectuarea formalităţilor necesare în angajarea contractelor cu furnizorii serviciilor necesare pentru exploatarea şi întreţinerea condominiului (inclusiv instalaţiile şi echipamentele aflate în proprietate comună), derularea şi urmărirea realizării acestor contracte;

b) urmărirea comportării în timp a construcţiei, pe toată durata contractului; întocmirea fişelor tehnice periodice cu privire la starea clădirii şi a instalaţiilor acesteia; asigurarea punerii în siguranţă a clădirii potrivit prevederilor legale, evidenţierea în cartea tehnică a clădirii a tuturor modificărilor aduse, în condiţiile stabilite de statut şi de legile în vigoare, la părţile comune ale condominiului;

c) răspunderea faţă de funcţionalitatea şi integritatea elementelor proprietăţii comune, de mijloacele materiale ale asociaţiei de proprietari şi de utilizarea în bune condiţii a acestora;

d) procurarea mijloacelor materiale necesare întreţinerii şi reparaţiilor curente ale elementelor proprietăţii comune, răspunderea asupra integrităţii acestora;

e) înştiinţarea comitetului executiv al asociaţiei de proprietari şi luarea măsurilor necesare pentru efectuarea la timp şi eficient a lucrărilor de întreţinere şi reparaţii; supune spre aprobare comitetului executiv ofertele pentru efectuarea lucrărilor de întreţinere şi reparaţii aprobate de adunarea generală a asociaţiei de proprietari;

f) angajarea şi urmărirea realizării contractelor cu persoane fizice sau juridice pentru: reparaţii, închirierea unor spaţii sau elemente din proprietatea comună, activităţi sociale şi alte tipuri de activităţi. În contractele privind reparaţiile se vor prevedea clauze referitoare la perioada de garanţie a lucrărilor executate conform normativelor tehnice în vigoare;

g) verificarea contractelor de închiriere între asociaţia de proprietari şi persoane fizice sau juridice care folosesc spaţii ori elemente din proprietatea comună. Dacă aceste contracte nu există administratorul îi înştiinţează pe cei în cauză, punându-le în vedere ca în termen de 30 de zile lucrătoare să încheie contracte cu asociaţia de proprietari;

h) supravegherea execuţiei lucrărilor de reparaţii şi întreţinere şi participarea la recepţia lor, consemnând finalizarea acestora; asigură efectuarea de plăţi corespunzătoare stadiului lucrării;

i) controlul personalului angajat de asociaţia de proprietari pentru curăţenie, încărcarea şi evacuarea gunoiului menajer şi alte activităţi, cu privire la îndeplinirea obligaţiilor contractuale şi, în caz de încălcare a acestora, sesizarea comitetului executiv;

j) inspectarea, în conformitate cu prevederile art. 23 lit. f) din Statutul asociaţiei de proprietari (anexa nr. 2), referitor la drepturile proprietarilor din condominiu, a proprietăţii individuale în vederea înlăturării defecţiunilor apărute la instalaţiile de folosinţă comună şi a eliminării pierderilor care determină creşterea nejustificată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari. Dacă se constată defecţiuni la instalaţiile aparţinând proprietăţii individuale - apartament sau spaţii cu altă destinaţie decât cea de locuinţă -, se înştiinţează proprietarul asupra obligaţiei acestuia de a remedia defecţiunile;

k) citirea, lunar sau periodic, în funcţie de hotărârea adunării generale a asociaţiei de proprietari, a indexului contoarelor individuale aparţinând proprietarilor şi înscrierea sau verificarea înscrierii acestuia în fişa de apartament, cu condiţia ca acestea să fie montate cu acordul adunării generale a asociaţiei de proprietari şi al furnizorului de utilităţi;

l) asigurarea cunoaşterii şi respectării regulilor de locuit în condominiu;

m) aducerea la cunoştinţă tuturor persoanelor care locuiesc în condominiu despre condiţiile generale de funcţionare a instalaţiilor şi dotărilor clădirii, precum şi despre regulile de folosire a instalaţiilor şi dotărilor care se utilizează în comun;

n) stabilirea condiţiilor în care pot fi realizate serviciile de întreţinere şi de reparaţii curente ale elementelor de construcţii şi instalaţii ale condominiului, atât la părţile comune, cât şi la cele folosite în exclusivitate, care pot perturba folosinţa normală a părţilor comune;

o) întocmirea listelor lunare de plăţi;

p) aducerea la cunoştinţa tuturor proprietarilor care locuiesc în condominiu despre modul de stabilire a cheltuielilor curente pentru funcţionarea şi întreţinerea condominiului, precum şi a cheltuielilor care decurg din alte plăţi efectuate, inclusiv cele pentru reparaţia capitală a condominiului; introducerea la plata consumurilor şi a persoanelor care locuiesc temporar sau prestează activităţi gospodăreşti, care depăşesc limita minimă de şedere în condominiu prevăzută de hotărârea adunării generale a asociaţiei de proprietari, conform procesului-verbal consemnat în registrul asociaţiei de proprietari.

Constituie obligaţie din partea proprietarilor să anunţe, tot prin cerere, numărul persoanelor care locuiesc temporar, venite în vizită, sau care prestează activităţi gospodăreşti conform prevederilor art. 18 alin. (5) lit. c). Persoanele care locuiesc temporar sau prestează activităţi gospodăreşti pot fi constatate şi vizual sau la sesizarea altor persoane;

r) propune preşedintelui comitetului executiv, motivat din oficiu sau la sesizarea altor persoane, anularea cererii de scutire a cheltuielilor privind consumurile atunci când se constată că solicitantul nu a anunţat în timp util modificarea datelor înscrise în respectiva cerere;

s) sesizarea comitetului executiv în vederea somării restanţierilor la plata cheltuielilor comune şi aplicarea procedurii de recuperare a restanţelor cu penalizările aferente;

t) calcularea şi încasarea penalizărilor conform sistemului aprobat de adunarea generală a asociaţiei de proprietari.

(4) Contabilul răspunde de organizarea şi conducerea contabilităţii, în condiţiile legii. La asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partidă simplă, administratorii de imobile pot cumula şi funcţia de contabil.

(5) Casierul răspunde de efectuarea de încasări şi plăţi în numerar, cu respectarea prevederilor Regulamentului operaţiunilor de casă. La asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partidă simplă, administratorii de imobile pot cumula şi funcţia de casier.

Art. 23. - Proprietarii, pe lângă drepturile şi îndatoririle prevăzute la cap. V şi VI din modelul statutului asociaţiei de proprietari cuprins în anexa nr. 2, au şi următoarele drepturi şi obligaţii:

A. Drepturi:

a) să participe la adunarea generală a asociaţiei de proprietari, să aleagă şi să fie aleşi în organele asociaţiei de proprietari, dacă au calitatea de membru al asociaţiei de proprietari;

b) să primească explicaţii cu privire la calculul cotei de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi, eventual, să o conteste preşedintelui asociaţiei de proprietari, în termen de 10 zile de la afişarea listei de plată. Preşedintele asociaţiei de proprietari este obligat să răspundă la contestaţie în termen de 5 zile;

c) să folosească spaţiile şi instalaţiile comune din interiorul şi din exteriorul condominiului.

B. Obligaţii:

a) să contribuie la constituirea mijloacelor băneşti şi materiale ale asociaţiei de proprietari şi să achite în termenul stabilit cota de contribuţie care le revine în cadrul cheltuielilor asociaţiei de proprietari;

b) să întreţină în bune condiţii spaţiile şi instalaţiile comune din interiorul şi din exteriorul condominiului casa scării, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, faţade, poduri, acoperişuri, scări exterioare, ascensor, hidrofor, instalaţii de alimentare cu apă, de canalizare, instalaţii de încălzire centrală şi de preparare a apei calde, instalaţii electrice şi de gaze, centrale termice, crematorii, instalaţii de colectare a deşeurilor, instalaţii de antenă colectivă, telefonie şi altele asemenea - şi să ia măsuri pentru repararea şi menţinerea în stare de siguranţă şi de funcţionalitate a condominiului;

c) să contribuie la repararea sau, după caz, la consolidarea şi la menţinerea în stare de siguranţă a proprietăţii comune indivize din cadrul condominiului.

Art. 24. - (1) În scopul asigurării fondurilor necesare pentru plăţi curente asociaţia de proprietari stabileşte cuantumul şi cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment. De regulă fondul de rulment se dimensionează astfel încât să poată acoperi cheltuielile curente ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost necesară pentru acoperirea cheltuielilor lunare înregistrate de asociaţia de proprietari în anul expirat, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflaţiei, iar în cazurile asociaţiilor de proprietari nouînfiinţate, prin constatarea şi însuşirea experienţei în domeniu a unor condominii echivalente ca mărime.

(2) Fondul de rulment se constituie prin plata anticipată a cotei-părţi ce revine fiecărui proprietar, potrivit hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari, iar reîntregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata sumelor afişate pe lista de plată.

(3) În situaţiile în care prin contractul de închiriere încheiat cu proprietarul chiriaşul se obligă să participe la plata cheltuielilor curente ale condominiului în care locuieşte, acesta va participa şi la formarea fondului de rulment.

(4) Fondul de rulment deja încasat se restituie numai în situaţiile de schimbare a domiciliului sau a dreptului de proprietate, dacă prin actele de transmitere a dreptului de proprietate sau a folosinţei locuinţei nu se stipulează altfel.

(5) Asociaţia de proprietari va putea constitui un fond distinct pentru repararea instalaţiilor sau a unor elemente ale condominiului, cu perioadă de folosire limitată, fond care va fi depus în contul asociaţiei de proprietari şi nu va putea fi folosit decât cu acordul adunării generale a asociaţiei de proprietari.

Art. 25. - (1) Cotele de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de aceştia, după caz, în termen de maximum 15 zile de la data afişării listei de plată, dată care trebuie să fie înscrisă în lista de plată respectivă. În vederea respectării termenelor legale de plată a facturilor către furnizorii de utilităţi, administratorii au obligaţia de a afişa lista de plată în termen de maximum 5 zile de la data primirii facturii expediate prin poştă, certificată prin înscrisul de pe ştampila poştei, sau de la data confirmării de primire, în cazul transmiterii facturii prin curier/delegat. După o perioadă de 30 de zile de la expirarea termenului stabilit pentru plată, asociaţia de proprietari poate calcula şi percepe penalizări de întârziere pentru suma neachitată, în condiţiile stabilite şi aprobate de adunarea generală a asociaţiei de proprietari. Penalizările de întârziere nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere şi se vor aplica pentru fiecare cotă de întreţinere lunară, fără ca suma penalizărilor să poată depăşi suma cotei de întreţinere lunare la care s-a aplicat.

(2) Modul de folosire a sumelor încasate din penalităţi de întârziere şi din dobânzile la sumele depuse în contul asociaţiei de proprietari se stabileşte de adunarea generală a asociaţiei de proprietari, cu respectarea prevederilor prezentelor norme metodologice.

Art. 26. - Asociaţia de proprietari are, potrivit legii, un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor şi a altor spaţii, proprietate a membrilor săi, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de contribuţie la cheltuielile comune ale clădirii cu mai multe apartamente şi/sau spaţii cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, în cazul în care creanţa reprezintă o restanţă de cel puţin 3 luni. Acest privilegiu operează după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute.

Art. 27. - (1) Privilegiul imobiliar se va intabula în partea a III-a a Cărţii funciare, conform procedurii publicităţii imobiliare prevăzute în titlul II din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, cu modificările şi completările ulterioare, şi la art. 43 şi următoarele din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară ale judecătoriilor, aprobat prin Ordinul ministrului justiţiei nr. 2.371/C/1997.

(2) Până la deschiderea noilor cărţi funciare, în condiţiile art. 61 din Legea nr. 7/1996, privilegiul se va înscrie în registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni de la biroul de carte funciară de pe lângă judecătoria în a cărei circumscripţie este situat imobilul.

Art. 28. - Privilegiul înscris asupra bunurilor imobile ale debitorului se întinde şi asupra bunurilor mobile ale acestuia.

Art. 29. - (1) În toate cazurile privilegiul se înscrie la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari.

(2) Cererea se adresează biroului de carte funciară al judecătoriei în a cărei circumscripţie este situat imobilul şi va cuprinde numele, prenumele şi domiciliul solicitantului, numele, prenumele şi domiciliul debitorului, suma datorată pentru care se solicită înscrierea privilegiului, precum şi individualizarea imobilului asupra căruia urmează să se înscrie privilegiul, prin menţionarea adresei acestuia.

(3) La cerere se vor anexa, în două exemplare, extrase de pe listele lunare de plată a cotelor de contribuţie, din care rezultă suma datorată.

(4) Cererea, precum şi extrasele de pe listele de plată vor purta ştampila asociaţiei de proprietari.

Art. 30. - Cererea poate fi depusă de preşedintele asociaţiei de proprietari sau de o altă persoană împuternicită de acesta, care va ataşa procura, împuternicirea avocaţială sau delegaţia de jurisconsult.

Art. 31. - Privilegiul este opozabil celorlalţi creditori numai de la data îndeplinirii formalităţilor de publicitate.

Art. 32. - Privilegiul se radiază la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari sau a altei persoane împuternicite de acesta ori la cererea proprietarului, în baza chitanţei sau a altui înscris prin care asociaţia de proprietari confirmă plata sumei datorate.

Art. 33. - Executarea silită se va efectua numai în temeiul unei hotărâri judecătoreşti ori a unui alt înscris care, potrivit legii, constituie titlu executoriu.

Art. 34. - (1) În cazurile în care unii proprietari sau chiriaşi nu respectă regulile şi obligaţiile adoptate de asociaţia de proprietari, în conformitate cu prevederile art. 31 din Regulamentul-cadru al asociaţiilor de proprietari, cuprins în anexa nr. 2 la Legea locuinţei nr. 114/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, aceştia pot fi acţionaţi în justiţie de către asociaţia de proprietari legal constituită, potrivit dreptului comun.

(2) Preşedintele asociaţiei de proprietari răspunde în faţa adunării generale de rezolvarea situaţiilor litigioase apărute în cadrul asociaţiei de proprietari.

CAPITOLUL III
Repartizarea cheltuielilor şi veniturilor rezultate din întreţinerea, repararea şi exploatarea condominiilor

Art. 35. - (1) Pentru întreţinerea, repararea şi exploatarea proprietăţilor individuale, precum şi a proprietăţii comune indivize din cadrul unor condominii, astfel cum sunt acestea definite prin lege, utilizatorii acestora, proprietari sau chiriaşi, efectuează cheltuieli sau au obligaţii financiare care nu se pot înregistra pe fiecare proprietate individuală. De asemenea, din valorificarea sau exploatarea unor spaţii ori părţi ale proprietăţii comune indivize proprietarii acesteia pot obţine venituri care nu se pot înregistra pe fiecare proprietate individuală.

(2) Veniturile obţinute de asociaţia de proprietari din activităţi economice sau din alte activităţi desfăşurate se constituie ca fond special şi se vor utiliza în exclusivitate pentru îmbunătăţirea confortului şi eficienţei condominiului, pentru întreţinerea şi repararea proprietăţii comune. În aceste venituri se cuprind şi cele obţinute din închirierea unor spaţii aflate în proprietate comună indiviză, a spaţiilor pentru instalarea de reclame, firme luminoase, precum şi alte venituri obţinute din orice sursă. Aceste venituri se constituie ca surse proprii ale asociaţiei de proprietari, nu se repartizează proprietarilor şi nu pot fi folosite la constituirea sau la completarea fondului de rulment.

(3) Repartizarea cheltuielilor sau a obligaţiilor financiare pe fiecare proprietate individuală revine administratorului, în cadrul contractului încheiat cu reprezentantul asociaţiei de proprietari a condominiului.

(4) În funcţie de modul de calcul şi de criteriile de repartizare a cheltuielilor pentru fiecare proprietate din condominiu, acestea se clasifică în:

A. cheltuieli pe persoană;

B. cheltuieli pe cotă-parte de proprietate deţinută în condominiu;

C. cheltuieli pe consumatori tehnici şi de altă natură.

Art. 36. - (1) Pentru spaţiile cu altă destinaţie decât cea de locuinţă din condominiu ori pentru apartamentele sau spaţiile ai căror deţinători prin natura activităţilor lor croitori, cosmeticieni, coafori, notari, avocaţi şi alţii - primesc la domiciliu şi alte persoane, criteriile de calcul al cheltuielilor aferente acestora se stabilesc prin convenţie anuală încheiată cu proprietarii acestor spaţii sau apartamente. Cheltuielile pentru apă rece şi canalizare, apă caldă menajeră, încălzire, gaze naturale, energie electrică pentru părţile comune, pentru funcţionarea ascensorului/ascensoarelor, colectarea şi transportul gunoiului menajer, ridicarea reziduurilor, precum şi pentru salarii şi indemnizaţii se repartizează conform criteriilor stabilite de comun acord între asociaţia de proprietari şi proprietarii acestor spaţii, folosindu-se, după caz, baremurile stabilite potrivit normelor legale. Toate aceste cheltuieli se scad din totalul cheltuielilor pe condominiu, diferenţa reprezentând cheltuielile aferente locuinţelor/apartamentelor.

(2) În situaţia în care, la notificarea asociaţiei de proprietari, proprietarii spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă din condominiu refuză încheierea de convenţii pentru stabilirea criteriilor de repartizare a cheltuielilor şi obligaţiilor financiare ce le revin, sunt aplicabile criteriile stabilite şi adoptate în acest sens în adunarea generală a asociaţiei de proprietari.

A. Repartizarea cheltuielilor pe persoană

Art. 37. - Cheltuielile pe persoană reprezintă cheltuielile privind serviciile de care beneficiază persoanele - proprietari/locatari, care locuiesc/desfăşoară activităţi în mod curent în cadrul condominiului, în proprietăţi individuale.

Art. 38. - (1) Dacă nu există contoare de apă la fiecare apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, din condominiu, montate cu acordul asociaţiei de proprietari şi furnizorilor de utilităţi potrivit prevederilor legale, cheltuielile pentru consumul de apă şi pentru canalizare, corespunzătoare facturilor prezentate de furnizor şi însuşite de beneficiar/asociaţia de proprietari, vor fi repartizate proporţional cu numărul de persoane care locuiesc/desfăşoară activităţi în mod curent în condominiu, pentru perioada în care s-a produs consumul.

(2) În cazuri excepţionale, în lipsa aparatelor de înregistrare a consumului de apă, la intrarea în reţeaua de alimentare a condominiului, la branşament, acest consum se determină potrivit normelor legale, în sistem pauşal, pe fiecare tip de consumator.

(3) La defalcarea cheltuielilor pentru consumul de apă şi pentru canalizare la apartamentele/spaţiile care folosesc băi sau duşuri comune în condominiu se va lua în calcul jumătate din suma ce revine unei persoane din apartamentele/spaţiile dotate individual cu băi şi duşuri.

(4) În cazurile în care condominiul dispune numai de duşuri şi băi comune care deservesc apartamentele/spaţiile, cheltuielile se repartizează în raport cu numărul persoanelor care locuiesc curent în clădire, aferent fiecărui apartament/spaţiu.

(5) Cheltuielile pentru ridicarea reziduurilor şi a gunoaielor menajere, pentru deratizarea, dezinfecţia, dezinsecţia condominiului, precum şi cheltuielile pentru vidanjarea haznalelor se repartizează în conformitate cu clauzele prevăzute în contractul încheiat cu furnizorul respectivului serviciu sau, în lipsa acestora, proporţional cu numărul persoanelor care locuiesc curent în condominiu.

Art. 39. - (1) Consumul de energie electrică aferent părţilor comune/proprietăţii comune din clădire, exclusiv garaje, boxe şi alte spaţii aflate în proprietate individuală, care se măsoară prin contor montat separat de cele aferente proprietăţilor individuale, se repartizează proporţional cu numărul persoanelor care locuiesc/desfăşoară activităţi în mod curent în clădire.

(2) În cazuri excepţionale, când nu se pot separa, prin măsurare, consumurile de energie electrică la părţile comune ale clădirii sau în apartamentele locuite în comun de mai multe familii, din cheltuielile totale aferente acestor consumuri se determină pe baza baremurilor stabilite potrivit normelor legale, aferente consumului deţinătorilor de suprafeţe de locuit ocupate în exclusivitate, ţinându-se seama de dotarea fiecăruia: numărul de becuri şi de aparate electrice de uz casnic, maşini de călcat şi de spălat, aparate de radio, televizoare, frigidere şi altele asemenea; sumele astfel determinate se scad din totalul cheltuielilor pentru consumul de energie electrică înregistrat, iar diferenţa reprezintă cheltuielile aferente părţilor de folosinţă comună şi se repartizează pe proprietarii/locatarii apartamentelor proporţional cu numărul de persoane care locuiesc în mod curent în clădire.

(3) Consumul de energie electrică aferent funcţionării ascensorului/ascensoarelor, care se măsoară prin contoare montate separat de cele ale proprietăţilor individuale, se repartizează proporţional cu numărul persoanelor care locuiesc în mod curent în clădire.

(4) Prin hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari, pot să nu contribuie la plata cheltuielilor aferente consumului de energie electrică pentru funcţionarea ascensorului/ascensoarelor persoanele care locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum şi la etajul 1 din condominiile fără mezanin. De asemenea, în cazul condominiilor care au amplasate la etajele superioare băi, spălătorii, uscătorii, prin hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari, persoanele care locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum şi la etajul 1 din condominiile fără mezanin, toate sau în parte, pot să nu contribuie la cheltuielile aferente consumului de energie electrică pentru funcţionarea ascensorului/ascensoarelor, în baza unor angajamente personale, date în scris către asociaţia de proprietari de către persoanele care nu folosesc spaţiile de la etajele superioare. În contextul celor de mai sus, adunarea generală a asociaţiei de proprietari va hotărî, în condiţiile statutului asociaţiei de proprietari, în legătură cu participarea persoanelor care locuiesc în mod curent în condominiu la susţinerea acestor cheltuieli. Celelalte cheltuieli determinate de întreţinerea-revizia ascensorului/ascensoarelor se suportă de toţi proprietarii apartamentelor sau spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, chiar dacă nu locuiesc în aceste spaţii, ascensorul/ascensoarele fiind o instalaţie comună ca şi acoperişul, faţada, casa scării şi altele asemenea.

(5) Cheltuielile aferente consumului de energie electrică necesar pentru funcţionarea hidrofoarelor aflate în proprietatea sau în exploatarea/folosinţa asociaţiilor de proprietari se repartizează proporţional cu numărul de persoane care locuiesc în mod curent în condominiu.

Art. 40. - Dacă nu există contoare de apă caldă menajeră la fiecare apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, din condominiu, montate cu acordul asociaţiei de proprietari şi furnizorilor de utilităţi potrivit prevederilor legale, cheltuielile pentru consumul apei calde menajere se repartizează proporţional cu numărul de persoane care locuiesc în mod curent în condominiu.

Art. 41. - Cheltuielile privind consumul de gaze naturale pentru bucătării şi spălătoriile/duşurile comune, în situaţiile în care nu există aparate de măsură a consumului respectiv pe fiecare apartament, se repartizează pe fiecare proprietar corespunzător numărului de persoane care locuiesc în mod curent în condominiu.

Art. 42. - (1) Dacă numai o parte dintre proprietarii din condominiu deţin aparate de înregistrare a consumului de apă rece, apă caldă menajeră, agent termic de încălzire şi/sau gaze naturale pentru toate instalaţiile aferente proprietăţii individuale, atunci repartizarea cheltuielilor se stabileşte prin hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari, care trebuie să cuprindă prevederi cu privire la modul de citire, repartizare/defalcare a consumurilor respective, precum şi la modul de încasare şi de efectuare a plăţilor corespunzătoare consumurilor.

(2) Dacă toate proprietăţile individuale din condominiu au sisteme proprii de înregistrare a consumurilor, asociaţia de proprietari va stabili modul de facturare şi de plată a cheltuielilor comune, împreună cu furnizorul şi cu beneficiarii serviciului respectiv. În toate cazurile de existenţă a aparatelor de înregistrare a consumurilor aferente proprietăţilor individuale, plata consumurilor proprii nu scuteşte de la plata contribuţiei aferente cotei din cheltuielile comune, conform modalităţii stabilite în adunarea generală a asociaţiei de proprietari.

Art. 43. - Cheltuielile pentru curăţenie şi evacuarea gunoiului menajer se repartizează proporţional cu numărul de persoane care locuiesc în mod curent în condominiu.

B. Repartizarea cheltuielilor pe cotă-parte de proprietate

Art. 44. - Cheltuielile pe cotă-parte de proprietate sunt cheltuieli efectuate pentru întreţinerea, repararea, exploatarea şi, după caz, consolidarea părţilor din condominiu aflate în proprietate comună indiviză.

Art. 45. - (1) Cota-parte de proprietate este cea stabilită potrivit actului de proprietate, după caz, prin contractul de vânzare-cumpărare, contractul de construire sau procesul-verbal de predare-primire şi contractul de schimb sau contractul de donaţie.

(2) În cazul în care totalul cotelor-părţi de proprietate, care sunt fracţiuni abstracte pentru fiecare locuinţă sau spaţii cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, din clădirea sau blocul care constituie condominiul, nu se închide cu 100%, adunarea generală a asociaţiei de proprietari poate hotărî reconsiderarea lor.

(3) Cota-parte de proprietate reprezintă raportul suprafeţei utile totale a locuinţei sau spaţiului cu altă destinaţie decât cea de locuinţă faţă de totalul suprafeţei utile a tuturor locuinţelor şi spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă din condominiu.

Art. 46. - Cheltuielile pentru lucrări de întreţinere, servicii, de reparaţii şi, după caz, de consolidare la părţile de construcţii şi instalaţii aflate în proprietatea comună indiviză - astfel cum este descrisă în cartea tehnică a construcţiei şi în acordul de asociere ca: subsolul; conductele de distribuţie şi coloanele instalaţiilor de apă, canalizare, termoficare, energie electrică; casa scării; podul; spălătoria; uscătoria; terasa; ascensorul; centrala termică proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a gunoiului menajer; structura de rezistenţă; faţade; acoperiş şi altele asemenea se repartizează proporţional cu cota-parte de proprietate indiviză a fiecărui proprietar, astfel cum este înscrisă în acordul de asociere sau care a fost recalculată conform prevederilor art. 45 alin. (3).

Art. 47. - (1) Cheltuielile pentru încălzirea spaţiilor aflate în proprietate comună într-o clădire - casa scării, culoare, spălătorii, uscătorii, holuri şi alte spaţii comune se repartizează proporţional cu cota-parte de proprietate indiviză din proprietatea comună care revine fiecărui proprietar, astfel cum aceasta este înscrisă în acordul de asociere sau care a fost recalculată conform prevederilor art. 45.

(2) Suma aferentă cheltuielilor pentru încălzirea spaţiilor aflate în proprietatea comună a tuturor proprietarilor este aceea rezultată prin scăderea din valoarea înscrisă în factura aferentă consumurilor de energie termică pentru încălzire a sumei aferente tuturor suprafeţelor echivalente termic ale corpurilor de încălzire din apartamentele şi spaţiile cu altă destinaţie decât cea de locuinţă din cadrul condominiului. Suprafaţa echivalentă termic a tuturor corpurilor de încălzire din condominiu trebuie să fie înscrisă pe factura emisă de furnizorul de energie termică.

(3) Cheltuielile aferente consumului de gaze la sobe pentru încălzire, în cazul în care nu există aparate de măsurare a acestuia pentru fiecare apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, inclusiv proprietatea comună aferentă acestora, se repartizează proporţional cu cota-parte de proprietate indiviză din proprietatea comună care revine fiecărui proprietar, astfel cum este înscrisă în acordul de asociere sau care a fost recalculată conform prevederilor art. 45.

Art. 48. - Cheltuielile privind consumurile de apă, canalizare, apă caldă menajeră, gaze naturale, aferente proprietăţii comune, se repartizează proporţional cu cotaparte de proprietate indiviză care revine fiecărui proprietar din proprietatea comună, astfel cum este înscrisă în acordul de asociere sau care a fost recalculată conform prevederilor art. 45, având la bază contracte încheiate cu furnizorii acestor utilităţi.

Art. 49. - (1) Cheltuielile aferente indemnizaţiilor acordate membrilor asociaţiei de proprietari şi/sau persoanelor alese în funcţii de conducere a asociaţiei de proprietari se repartizează proporţional cu cota-parte de proprietate indiviză din proprietatea comună care revine fiecărui proprietar, astfel cum este înscrisă în acordul de asociere sau care a fost recalculată conform prevederilor art. 45.

(2) Cu excepţia personalului pentru curăţenie şi evacuare a gunoiului menajer, cheltuielile ce privesc personalul angajat al asociaţiei de proprietari, inclusiv cheltuielile privind contractele de prestări de servicii administrative către asociaţia de proprietari, precum şi cheltuielile aferente materialelor consumabile folosite şi celor administrative se repartizează proporţional cu cota-parte de proprietate indiviză din proprietatea comună care revine fiecărui proprietar, astfel cum aceasta este înscrisă în acordul de asociere sau care a fost recalculată conform prevederilor art. 45.

C. Repartizarea cheltuielilor pe consumatori tehnici şi de altă natură

Art. 50. - Cheltuielile pe consumatori tehnici sau de altă natură reprezintă cheltuielile efectuate pentru administrarea condominiului şi pentru furnizarea de utilităţi de natură energetică.

Art. 51. - Cheltuielile pentru încălzirea centrală asigurată prin centrale termice proprii sau aflate în exploatarea directă a asociaţiei de proprietari cuprind: costul combustibilului, costul transportului acestuia până la locul de consum, cheltuieli efectuate cu îndepărtarea reziduurilor, costul energiei electrice consumate pentru funcţionarea instalaţiilor de încălzire centrală şi iluminatul încăperilor în care sunt amplasate acestea, costul echipamentului de uzură şi protecţie pentru fochiştii care deservesc centralele termice, indemnizaţiile, respectiv salariile acestora, inclusiv contribuţia pentru asigurări sociale, costul materialelor necesare pentru păstrarea curăţeniei în centralele termice, costul apei pentru umplerea instalaţiei.

Art. 52. - (1) Cheltuielile efectuate cu furnizarea energiei termice prin centralele sau prin punctele termice din exploatarea unităţilor de gospodărie comunală sau a altor furnizori se stabilesc după tarifele negociate cu reprezentanţii asociaţiilor de proprietari, în condiţiile legii.

(2) În cazul în care la centralele sau la punctele termice sunt racordate mai multe clădiri, suma totală a cheltuielilor pentru încălzirea tuturor clădirilor se repartizează pe fiecare clădire proporţional cu suprafaţa echivalentă termic, determinată potrivit normativelor legale, a tuturor corpurilor de încălzire - radiatoare din fontă sau oţel, convectori, convectoradiatoare, conducte şi coloane neizolate şi altele asemenea -, aflate în dotarea acestora conform normelor şi normativelor tehnice de proiectare.

Art. 53. - (1) Cheltuielile pentru încălzirea locuinţelor/apartamentelor, indiferent de modul de înregistrare a consumului de energie termică şi de sursa de agent termic, se repartizează proporţional cu suprafaţa echivalentă termic a tuturor corpurilor de încălzire aparţinând fiecărui apartament.

(2) Dacă proprietarul unui apartament sau al unui spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă modifică suprafaţa echivalentă termic de încălzire din apartamentul sau din spaţiul pe care îl deţine, cota-parte de participare la cheltuielile pentru încălzire se va recalcula fie prin mărirea cu un coeficient de modificare a suprafeţei echivalente termic iniţiale, conform normativelor legale, în baza procesuluiverbal de constatare emis de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, fie proporţional cu suprafaţa echivalentă termic a tuturor corpurilor de încălzire, recalculată, pentru fiecare apartament/spaţiu în care s-au produs modificări asupra corpurilor de încălzire - tip, număr de elemente şi altele asemenea, conform aceluiaşi proces-verbal de constatare emis de comitetul executiv. Hotărârea definitivă privind modul de calcul al cheltuielilor de încălzire în noile condiţii se adoptă de adunarea generală a asociaţiei de proprietari.

(3) Suprafaţa echivalentă termic a tuturor corpurilor de încălzire aparţinând fiecărui apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă din clădire, bloc sau condominiu, se va determina până la data de 1 septembrie 2003 de către asociaţia de proprietari în colaborare cu specialişti din cadrul unităţii furnizoare de utilităţi, iar plata în acest sistem se va aplica începând din iarna 20032004, dacă sunt întrunite condiţiile tehnice necesare.

Art. 54. - Cheltuielile pentru lucrările de întreţinere, reparaţii şi înlocuiri la antenele colective de televiziune se repartizează în raport cu numărul prizelor de televizoare aflate în locuinţe şi în spaţiile cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, iar pentru cutiile poştale şi pentru cheile de la uşa de intrare comună în clădire se repartizează în raport cu numărul locuinţelor şi spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă existente în clădire, bloc, condominiu.

Art. 55. - Posesorii de autovehicule care folosesc pentru întreţinerea acestora apă din conductele de alimentare aferente clădirii, inclusiv instalaţiile de alimentare cu utilităţi din garajele proprii, în condiţiile în care nu există nici o interdicţie legală în acest sens, vor suporta cheltuielile pentru consumul de apă şi canalizare. Aceste cheltuieli, calculate pe baza unor baremuri stabilite potrivit normelor legale sau în baza consumurilor înregistrate prin aparate de măsură legal instalate şi autorizate, se scad din totalul cheltuielilor lunare ce revin clădirii respective pentru apă şi canalizare, restul urmând să se repartizeze conform art. 38.

Art. 56. - În clădirile în care consumul de gaze naturale pentru bucătării şi spălătorii se înregistrează prin acelaşi aparat care măsoară şi consumul aferent încălzirii, se stabileşte consumul aferent bucătăriilor şi spălătoriilor pe baza unor baremuri stabilite potrivit normelor legale, care se scade din consumul total pe clădire, diferenţa considerându-se ca fiind aferentă încălzirii.

Art. 57. - Cheltuielile pentru curăţatul coşurilor de fum se repartizează fiecărui proprietar proporţional cu numărul sobelor şi al maşinilor de gătit racordate la coşurile de fum ale clădirii.

CAPITOLUL IV
Îndrumarea metodologică a asociaţiilor de proprietari

Art. 58. - Îndrumarea metodologică a asociaţiilor de proprietari în realizarea scopurilor şi sarcinilor ce le revin, în conformitate cu prevederile legale în vigoare, se efectuează prin compartimentele specializate în sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de proprietari, create în cadrul aparatului propriu al consiliilor locale ale municipiilor, oraşelor, comunelor şi ale sectoarelor municipiului Bucureşti, conform prevederilor Ordonanţei Guvernului nr.85/2001, aprobată cu modificări prin Legea nr. 234/2002.

Art. 59. - Compartimentele specializate în sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de proprietari vor lua în evidenţă toate asociaţiile înfiinţate potrivit prevederilor Legii locuinţei nr. 114/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, precum şi asociaţiile de locatari care, până la data intrării în vigoare a Ordonanţei Guvernului nr.85/2001, aprobată cu modificări prin Legea nr. 234/2002, nu au fost transformate în asociaţii de proprietari.

Art. 60. - Compartimentele specializate din cadrul aparatului propriu al consiliilor locale vor acţiona pentru:

a) îndrumarea şi sprijinirea asociaţiilor de locatari prin consilierea proprietarilor apartamentelor de bloc şi spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă în scopul înfiinţării asociaţiilor de proprietari, în condiţiile legii;

b) îndrumarea şi sprijinirea asociaţiei de proprietari pentru îndeplinirea de către acestea a obligaţiilor ce le revin pentru întreţinerea şi repararea construcţiilor şi instalaţiilor din condominiu;

c) întocmirea şi distribuirea materialelor informative de interes pentru asociaţia de proprietari prin care să contribuie la buna desfăşurare a acestora;

d) organizarea, în colaborare cu organizaţii neguvernamentale, a seminariilor de instruire pentru preşedinţii şi administratorii de condominii;

e) organizarea şi asigurarea exercitării controlului financiar-contabil şi gestionar asupra activităţii asociaţiilor de proprietari, în condiţiile legii. În situaţia descoperirii unor fraude sau lipsuri în gestiune de către comisia de cenzori a asociaţiei de proprietari, vor fi sesizate organele competente, iar comitetul executiv al asociaţiei de proprietari va fi îndrumat să folosească căile legale pentru recuperarea prejudiciului şi pentru a acţiona în justiţie împotriva celui care se face vinovat;

f) confirmarea achitării la zi a cheltuielilor prin dovadă eliberată de preşedintele comitetului executiv şi de administratorul asociaţiei de proprietari, în situaţia în care proprietarii doresc să-şi înstrăineze apartamentele sau spaţiile cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, având la bază extrasul din ultima listă de plată a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, precum şi copia chitanţei de plată de pe ultima lună;

g) îndrumarea şi sprijinirea asociaţiilor de proprietari pentru respectarea de către acestea a prevederilor Ordonanţei Guvernului nr.85/2001, aprobată cu modificări prin Legea nr. 234/2002, şi ale prezentelor norme metodologice;

h) în situaţia în care comitetul executiv al asociaţiei de proprietari şi preşedintele acesteia nu îşi îndeplinesc obligaţiile legale ce le revin potrivit prevederilor legale şi statutului, consiliile locale, prin compartimentele de specialitate ale acestora, vor organiza cu sprijinul unui comitet de iniţiativă din cadrul asociaţiei de proprietari o adunare generală care va dezbate probleme ivite în activitatea asociaţiei de proprietari şi, dacă este cazul, vor organiza chiar noi alegeri.

CAPITOLUL V
Atestarea administratorilor - persoane fizice

Art. 61. - Consiliile locale vor constitui, prin hotărâre, o comisie pentru atestarea administratorului propus de adunarea generală a asociaţiei de proprietari, formată din 5 membri, specialişti în domeniul financiar-contabil şi al legislaţiei muncii.

Art. 62. - Administratorul este persoana fizică, atestată în condiţiile prezentelor norme metodologice şi care asigură managementul de proprietate (administrarea propriu-zisă a structurii condominiului, instalaţiilor şi tuturor elementelor proprietăţii comune, funcţionarea centralelor termice aflate în proprietatea sau administrarea asociaţiei) şi managementul financiar (contabilitate şi casierie) de calitate.

Art. 63. - Pot fi atestate ca administratori de condominii numai persoanele care îndeplinesc următoarele condiţii:

a) au capacitate deplină de exerciţiu;

b) prezintă garanţii morale pentru îndeplinirea corectă a obligaţiilor ce revin administratorilor;

c) prezintă garanţii materiale, stabilite în condiţiile legii.

Art. 64. - Persoanele fizice care nu au desfăşurat o activitate de administrare în cadrul unei asociaţii de proprietari, pe lângă îndeplinirea condiţiilor prevăzute la art. 63 lit. a)-c), trebuie să fi urmat un curs de pregătire profesională organizat în condiţiile legii de către consiliile locale în colaborare cu asociaţiile profesionale neguvernamentale de specialitate.

Art. 65. - Nu pot fi administratori de condominii persoanele care au suferit o condamnare prin hotărâre judecătorească, rămasă definitivă, pentru săvârşirea cu intenţie a unei infracţiuni.

Art. 66. - Pentru obţinerea atestatului de administrator solicitanţii trebuie să îndeplinească condiţiile necesare în vederea desfăşurării acestei activităţi.

Art. 67. - (1) Persoanele care solicită atestarea calităţii de administrator de condominiu vor adresa o cerere de evaluare a capacităţii lor comisiei de specialitate constituite de consiliul local, prin hotărâre, potrivit art. 7 alin. (2) din Ordonanţa Guvernului nr.85/2001, aprobată cu modificări prin Legea nr. 234/2002.

(2) Cererea de atestare se adresează consiliului local de pe raza unităţii administrativ-teritoriale în care se află condominiul.

(3) La cererea de atestare a solicitantului se vor anexa următoarele acte:

a) curriculum vitae;

b) copii legalizate de pe actele de stare civilă;

c) copii legalizate de pe actele de studii, inclusiv certificatul de pregătire profesională emis în condiţiile legii;

d) certificatul de cazier;

e) recomandări din partea preşedintelui comitetului executiv al asociaţiei de proprietari, în cazul în care a desfăşurat muncă de administrare în cadrul asociaţiei de proprietari.

(4) Persoanele prevăzute la art. 64 vor prezenta şi o recomandare din partea a cel puţin 2 vecini din cadrul condominiului în care locuiesc.

Art. 68. - Capacitatea de a fi atestaţi ca administratori de condominii a solicitanţilor care au prezentat cereri în condiţiile art. 67 va fi evaluată de comisia de specialitate constituită de consiliul local, în termen de 90 de zile de la înregistrarea cererii.

Art. 69. - Evaluarea capacităţii solicitantului va fi determinată prin:

a) interviuri luate acestuia;

b) recomandări;

c) orice investigaţii suplimentare care sunt considerate utile de către comisia de atestare.

Art. 70. - (1) Comisia pentru atestarea administratorilor soluţionează cererea de eliberare a atestatului de administrator în urma studierii documentelor prezentate şi intervievării solicitantului.

(2) În vederea soluţionării cererii, comisia poate cere şi alte informaţii suplimentare pe care le consideră necesare.

Art. 71. - (1) Atestatul de administrator de imobil se eliberează pentru o perioadă determinată de maximum 3 ani, la expirarea căreia se va proceda la o nouă atestare.

(2) Atestatul va menţiona datele de identitate ale titularului, durata de valabilitate a atestatului şi autoritatea administraţiei publice locale emitentă.

(3) Atestatul poate fi reînnoit, suspendat sau retras de către autoritatea emitentă, la propunerea motivată a compartimentului specializat al consiliului local, sesizat din oficiu sau la cererea asociaţilor.

Art. 72. - Activitatea persoanelor atestate ca administratori de condominii se desfăşoară în baza unui contract individual de muncă sau a unei convenţii civile de prestări de servicii încheiate cu asociaţia de proprietari, potrivit dispoziţiilor legale.

CAPITOLUL VI
Dispoziţii sancţionatorii, tranzitorii şi finale

Art. 73. - Atestarea administratorilor persoane fizice, aflaţi în funcţie la data intrării în vigoare a prezentelor norme metodologice, se va realiza până la data de 31 august 2003.

Art. 74. - Consiliile locale ale municipiilor, oraşelor, comunelor şi ale sectoarelor municipiului Bucureşti pot stabili şi sancţiona contravenţii, prin hotărâre, în condiţiile legii, pentru următoarele fapte:

a) angajarea unui administrator, persoană fizică, neatestat potrivit prevederilor prezentelor norme metodologice;

b) menţinerea în funcţie, după termenul prevăzut la art. 73, a unui administrator, persoană fizică, neatestat potrivit prevederilor prezentelor norme metodologice;

c) alte cazuri de încălcare a prevederilor prezentelor norme metodologice.

Art. 75. - Modelele de acord de asociere şi de statut al asociaţiei de proprietari sunt prevăzute în anexele nr. 1 şi 2 care fac parte integrantă din prezentele norme metodologice. Conţinutul acordului de asociere şi al statutului asociaţiei de proprietari, prezentate ca model, nu este obligatoriu şi limitativ.

ANEXA Nr. 1
la normele metodologice

ACORD DE ASOCIERE
(model)

1. Asocierea
1.1. Prin prezentul acord de asociere, noi, proprietarii de bunuri imobiliare (locuinţe/apartamente şi/sau spaţii cu altă destinaţie decât cea de locuinţă) din condominiul situat în localitatea _____________, str. _____________ nr. ______, judeţul ________________, sectorul _____________, am hotărât să ne asociem în asociaţie de proprietari.
1.2. Asocierea a fost determinată de existenţa proprietăţii comune, indivizibil legată de proprietăţile individuale pe care le deţinem în cadrul condominiului. Asociaţia de proprietari constituie forma de organizare şi de reprezentare a intereselor tuturor proprietarilor, legate de întreţinerea, funcţionarea, dezvoltarea şi exploatarea proprietăţii pe care o deţinem în comun.

2. Descrierea proprietăţii
2.1. Condominiul are următoarele caracteristici:

a) bloc de locuinţe cu/fără spaţii comerciale la parter (nivelul "........) şi cu/fără alte spaţii destinate unor activităţi lucrative "..................................................;

b) regim de înălţime: subsol, demisol, parter, mezanin şi număr de etaje. Subsolurile sunt niveluri tehnice sau, după caz, destinate unor activităţi lucrative, depozite, adăposturi de apărare civilă şi altele asemenea;

c) structura în funcţie de destinaţia proprietăţii:

un număr de _______________ apartamente, cu o suprafaţă utilă totală de ____________m2, destinate locuirii, din care:
- cu 1 cameră/garsoniere: ____________ (nr.) _____________;
- cu 2 camere: ____________________ (nr.) _______________________;
- cu 3 camere: ____________________ (nr.) _______________________;
- cu 4 camere: ____________________ (nr.) _______________________;
- etc. ______________________________________________________________________;
un număr de _________________________ spaţii comerciale, birouri, sedii de societăţi comerciale şi altele asemenea, situate la ________________________(nivelul), însumând o suprafaţă utilă de _______________m2;

d) structura clădirii (de exemplu: diafragme din beton armat, integral prefabricate, cu pereţi interiori neportanţi, stâlpi şi grinzi, precum şi cadre; diafragme din beton armat sau înlocuitori, planşee din beton armat sau din lemn şi altele asemenea, cu acoperiş tip şarpantă/terasă);

e) clădirea a fost dată în folosinţă în anul ______________ şi este/nu este inclusă în Lista monumentelor istorice;

f) clădirea este legată la reţelele de utilităţi (termoficare, apă rece, canalizare, telefonie, electricitate şi altele asemenea) comunale sau, după caz, are centrală termică proprie ori alte surse proprii de utilităţi.

2.2. Proprietatea, în cadrul asociaţiei de proprietari, este reprezentată prin proprietatea individuală şi proprietatea comună.

2.3. Proprietatea individuală (apartamentul sau spaţiul cu altă destinaţie decât cea de locuinţă) aparţine exclusiv proprietarului şi este un bun al său, asupra căruia poate decide în deplină libertate. Fiecare apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă constă din suprafaţa cuprinsă între zidurile, subdiviziunile dintr-un apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă şi zidurile de perimetru cu suprafaţa interioară a acestora. Zidurile interioare, podelele şi tavanele se consideră ca făcând parte din apartament, respectiv din spaţiul în care sunt cuprinse.

Zidurile de învecinare între apartamente şi/sau spaţiu fac parte în cotă-parte egală din fiecare dintre acestea. Sunt considerate că fac parte din proprietatea individuală şi dependinţele situate la acelaşi nivel sau la niveluri diferite, nelegate structural de apartamentul sau de spaţiul respectiv, dar făcând parte din acesta. Proprietăţii asupra unui apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă îi corespunde şi o cotă-parte proporţională din proprietatea comună, alocată conform cotelor înscrise în anexa la prezentul acord de asociere, preluate potrivit actului de proprietate sau care au fost recalculate potrivit prevederilor art. 45 din Normele metodologice privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari. Prin proprietate individuală, în sensul prezentului acord de asociere, se înţelege şi proprietatea aparţinând unei singure persoane, în indiviziune cu cotele stabilite sau în devălmăşie, ca bunuri comune ale soţilor.

2.4. Proprietatea comună include toate părţile din condominiu care nu sunt părţi dintr-un apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă. Toate aceste părţi formează obiecte ale coproprietăţii forţate, adică ale stării de indiviziune forţată şi perpetuă, destinate a fi utilizate în comun de proprietari.

Proprietatea comună include următoarele: terenul aferent construcţiei, în suprafaţă totală de ___________________m2, fundaţiile, faţada, intrările, suprafaţa exterioară a zidurilor de perimetru ale proprietăţii individuale, scările comune, casa scării, casa ascensorului, ascensoarele, trotuarele, centrala termică sau punctul termic, canalizarea, instalaţiile de apă şi încălzire centrală, de gaze, electricitate şi telefonice de la punctul de branşament sau de racordare la reţeaua stradală (exclusiv acesta) până la punctul de racord la instalaţia interioară a apartamentului sau spaţiului cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, spălătoria, uscătoria, culoarele clădirii, subsolul sau nivelul tehnic, încăperile personalului de serviciu al clădirii, încăperea/construcţia destinată depozitării gunoaielor, tubul colector, instalaţii de ventilaţie, canale termice, spaţiile care deservesc crematorii, podul, acoperişul şi învelitoarea acestuia, antena şi cablul TV până la priza de branşament.

Se consideră, de asemenea, în indiviziune forţată boxele din subsoluri sau camerele de serviciu din mansarde, poduri, magazii şi garaje, platforme exterioare sau încorporate clădirii, amplasate, de regulă, separat de proprietatea individuală, dacă au destinaţia de a servi, în comun, toate aceste proprietăţi individuale. Suprafeţele exterioare zidurilor de perimetru ale proprietăţilor individuale, podelele şi tavanele din jurul acestor proprietăţi şi orice conducte, cabluri, linii de utilităţi, care trec prin acestea şi care deservesc mai mult de o asemenea proprietate, sunt considerate obiecte de folosinţă comună, fiind supuse stării de indiviziune forţată.

Toate aceste componente ale proprietăţii sau folosinţei comune se vor defini concret, după caz.

2.5. Fiecare apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, împreună cu cota-parte indiviză a sa din proprietatea comună, reprezintă o parcelă individuală de proprietate imobiliară şi formează o unitate care poate fi înstrăinată sau transferată în orice mod numai ca un tot.

2.6. Fiecare dintre aceste proprietăţi imobiliare poate fi folosită, ipotecată sau înstrăinată în deplină libertate de către proprietarul/proprietarii acesteia, ţinându-se seama de condiţia menţionată mai sus şi de legile şi reglementările în vigoare.

2.7. Pentru identificarea, prin localizare şi suprafaţă, a fiecărui apartament, respectiv spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, sunt anexate la prezentul acord de asociere planşe sau schiţe, inclusiv ale terenului aferent construcţiei.

3. Înregistrarea proprietăţii

3.1. Proprietăţile imobiliare sunt în număr de __________, în totalitate, înscrise în cartea funciară ori, după caz, în registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni de la biroul de carte funciară de pe lângă judecătoria în a cărei circumscripţie este situat imobilul.

3.2. În cadrul condominiului, un număr de __________ proprietăţi imobiliare sunt proprietate a persoanelor juridice de drept public sau privat şi sunt gestionate de ______________________________________________ (autoritate sau instituţie publică, agent economic, persoană juridică fără scop patrimonial şi altele asemenea).

3.3. Pentru fiecare proprietate imobiliară care a fost trecută în proprietate privată şi la fiecare transfer de proprietate ulterior se vor face consemnările necesare în cartea funciară, prin grija proprietarului/proprietarilor acesteia.

3.4. În momentul dobândirii unui apartament sau a unui spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, fiecare proprietar poate deveni membru al asociaţiei de proprietari.

3.5. Fiecare proprietar va rămâne membru al asociaţiei de proprietari până la pierderea calităţii de proprietar în cadrul condominiului.

4. Restricţii privind folosinţa şi construcţiile

4.1. Fiecare proprietar, indiferent dacă face parte sau nu din prezenta asociaţie de proprietari, are dreptul de a folosi proprietatea comună din clădire, în condiţiile stabilite de lege, de regulamente ale autorităţilor în drept, dar nici un proprietar nu poate folosi această proprietate astfel încât să lezeze drepturile sau interesele oricărui alt proprietar al acesteia, inclusiv cele stabilite prin prezentul acord de asociere şi prin statutul asociaţiei de proprietari.

4.2. Proprietatea comună, definită la pct. 2.4., se află în grija tuturor proprietarilor, care participă, proporţional, cu cotă-parte indiviză de proprietate la întreţinerea şi repararea ei.

4.3. Chiriaşii din proprietăţile imobiliare individuale, aferente condominiului, nu pot participa la managementul acestora sau la adoptarea de decizii ale asociaţiei de proprietari, ci trebuie să se supună regulilor adoptate de asociaţia de proprietari, în măsura în care acestea se aplică tuturor ocupanţilor clădirii.

4.4. Proprietarul unui apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă îl poate folosi conform destinaţiei: pentru sine, pentru familia sa, pentru chiriaşi sau pentru musafiri.

Proprietarul unui apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă are dreptul de a-l închiria, cu condiţia ca respectivul chiriaş să accepte folosirea acestuia în condiţiile prevăzute în prezentul acord de asociere sau respectând orice reguli ori regulamente ale asociaţiei de proprietari.

4.5. Proprietarul unui apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă este obligat să menţină apartamentul sau spaţiul respectiv în bună stare şi este răspunzător de daunele provocate din cauza neîndeplinirii acestei obligaţii.

Proprietarul unui apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă poate face lucrări de construcţii sau renovări ale acestuia fără a afecta structura de rezistenţă a imobilului, doar dacă aceste lucrări sunt realizate în conformitate cu prevederile stabilite de lege şi pe riscul şi cheltuiala sa.

4.6. Orice instalaţie suplimentară faţă de cele cuprinse în cartea tehnică a construcţiei pe proprietatea comună, în favoarea unuia sau a mai multor proprietari (fire electrice, elemente de calorifer, antene de televiziune, maşini şi echipamente, dispozitive de aer condiţionat, instalaţii telefonice şi altele asemenea), pe pereţii exteriori ai clădirii, precum şi pe pereţii interiori ai spaţiilor comune sau străpungerea acoperişului se poate realiza numai cu acordul asociaţiei de proprietari şi după obţinerea aprobărilor legale.

4.7. Reprezentanţii asociaţiei de proprietari au dreptul să intre într-un apartament sau într-un spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, în baza unui preaviz de 15 zile, semnat pentru luare la cunoştinţă de către proprietar şi înmânat acestuia, pentru a efectua lucrări de întreţinere, reparare, renovare sau de înlocuire a părţilor proprietăţii comune din apartament sau din spaţiul cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, la care accesul se poate face numai prin acestea.

Dacă necesitatea de a intra în apartament sau în spaţiul cu altă destinaţie decât cea de locuinţă este urgentă (cazuri de calamitate: incendiu, inundaţie, emanaţii de gaz, scurgeri de substanţe chimice nocive şi altele asemenea), nu este nevoie de preaviz, iar reprezentanţii asociaţiei de proprietari pot intra, indiferent dacă proprietarul este sau nu este prezent, cu respectarea prevederilor legale referitoare la cazurile de necesitate.

În cazul în care proprietarii care nu au semnat acordul de asociere se opun acestor prevederi, se vor utiliza căile legale de atac al unor asemenea poziţii, asociaţia de proprietari rezervându-şi dreptul de a calcula şi de a pretinde daune morale şi materiale provocate de acest refuz.

4.8. Orice tip de publicitate în/pe proprietatea comună se poate face numai cu acordul adunării generale a asociaţiei de proprietari. Ocupanţii apartamentelor şi ai spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă trebuie să se abţină de la acţiunile care duc la tulburarea liniştii locatarilor între orele 22,00 - 8,00, prin producerea de zgomote, larmă sau prin folosirea oricărui aparat, obiect ori instrument muzical la intensitate mare. (Se pot preciza şi alte restricţii, ca de exemplu: depozitarea de substanţe şi produse periculoase şi altele asemenea.)

Proprietarii care deţin animale în apartament sau în spaţiul cu altă destinaţie decât cea de locuinţă nu pot lăsa în libertate ori fără supraveghere animalele care pot prezenta pericol pentru persoane sau bunuri.

5. Administrare, sancţiuni şi reguli interne

5.1. Asociaţia de proprietari va răspunde de administrarea şi de funcţionarea condominiului/condominiilor şi de întreţinerea, repararea, renovarea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune, iar costurile aferente vor fi calculate conform cotei-părţi proporţionale de proprietate sau, după caz, conform numărului de persoane prevăzute în anexa la prezentul acord de asociere. (Se pot face precizări concrete privind repartizarea cheltuielilor comune de întreţinere pe cotă-parte indiviză sau pe număr de persoane, după caz, avându-se în vedere prevederile legale şi opţiunile asociaţiilor de proprietari, acolo unde legea permite acest lucru.)

5.2. Nici un proprietar de apartament sau de spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă nu va fi exceptat de obligaţia de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunţării la folosirea unei părţi din proprietatea comună, a abandonării apartamentului sau a spaţiului cu altă destinaţie decât cea de locuinţă ori în alte situaţii.

5.3. Administrarea condominiului se va face în conformitate cu prevederile legislaţiei în vigoare, ale prezentului acord de asociere şi ale statutului asociaţiei de proprietari, precum şi cu regulile şi regulamentele care se vor adopta prin hotărâre de către adunarea generală a asociaţiei de proprietari.

5.4. Fiecare proprietar, chiriaş sau ocupant al unui apartament ori spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă se va conforma regulilor prezentului acord de asociere, regulilor şi regulamentelor asociaţiei de proprietari, precum şi hotărârilor şi rezoluţiilor adoptate legal de către asociaţia de proprietari.

Nerespectarea acestor prevederi, hotărâri şi rezoluţii va constitui temeiul acţiunii în justiţie a asociaţiei de proprietari împotriva celor în cauză, pentru recuperarea daunelor sau în vederea obligării la conformare. În cazul în care un chiriaş sau alt ocupant al apartamentului ori spaţiului cu altă destinaţie decât cea de locuinţă nu respectă reglementările menţionate, asociaţia de proprietari îl poate chema în judecată pe chiriaşul/ocupantul sau pe proprietarul respectivului apartament ori al spaţiului cu altă destinaţie decât cea de locuinţă sau pe ambii, după cum hotărăşte asociaţia de proprietari.

5.5. Dacă o hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari sau prevederile prezentului acord de asociere conduc la lezarea intereselor unei minorităţi a proprietarilor, orice proprietar poate intenta acţiune în justiţie împotriva asociaţiei de proprietari, pentru invalidarea hotărârii sau a prevederii respective, în termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia.

Preşedintele comitetului executiv va reprezenta asociaţia de proprietari în procesele intentate împotriva proprietarilor sau de către proprietari.

Orice hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari ce intră sub incidenţa acestei reglementări se aplică numai după expirarea termenului de 60 de zile de la adoptarea acesteia.

ANEXA Nr. 2
la normele metodologice

STATUTUL
asociaţiei de proprietari
(model)

CAPITOLUL I
Denumirea, forma juridică, obiectul de activitate, sediul, durata şi membrii asociaţiei de proprietari

ARTICOLUL 1
Denumirea asociaţiei de proprietari

Denumirea asociaţiei de proprietari este _________________________ "

ARTICOLUL 2
Forma juridică a asociaţiei de proprietari

(1) Asociaţia de proprietari _________________________(denumirea) este persoană juridică română de drept privat, nonprofit (fără scopuri patrimoniale), constituită în baza prevederilor Legii locuinţei nr. 114/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, şi ale Ordonanţei Guvernului nr.85/2001 privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, aprobată cu modificări prin Legea nr. 234/2002.

(2) Asociaţia de proprietari îşi desfăşoară activitatea în conformitate cu legile române şi cu prezentul statut. Asociaţia de proprietari are ştampilă proprie.

ARTICOLUL 3
Obiectul de activitate

(1) Asociaţia de proprietari are ca obiect de activitate asigurarea condiţiilor de funcţionare normală atât a locuinţelor (apartamentelor) şi spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, denumite în continuare spaţii, aflate în proprietate exclusivă, cât şi a spaţiilor construcţiilor şi instalaţiilor, aflate în proprietate comună indivizibilă, aferentă condominiului.

(2) În scopul realizării obiectului său de activitate asociaţia de proprietari are următoarele atribuţii principale:

a) încheie contracte cu furnizorii de produse şi de servicii şi îşi asumă obligaţii în nume propriu şi în numele proprietarilor;

b) angajează şi, după caz, suspendă din funcţie administratorul proprietăţii comune indivize şi personalul necesar bunei gospodăriri a acestei proprietăţi;

c) reglementează folosirea, întreţinerea, repararea, înlocuirea şi modificarea proprietăţii comune;

d) adoptă şi amendează bugetul de venituri şi cheltuieli, precum şi fondul de rulment; asigură calcularea şi încasarea cotelor obişnuite şi speciale pentru cheltuieli comune de la proprietari; impune penalizări pentru întârzierea la plata cotelor de întreţinere;

e) adoptă sau amendează decizii, reguli sau regulamente;

f) iniţiază şi apără în procese, în nume propriu şi/sau al asociaţilor, interesele comune legate de clădire;

g) exercită şi alte atribuţii care i-au fost conferite prin acordul de asociere sau prin votul asociaţilor.

(3) Pentru furnizarea unor servicii necesare realizării obiectului său de activitate asociaţia de proprietari poate angaja persoane fizice sau juridice specializate, din cadrul asociaţiei şi/sau din afara acesteia. Personalul necesar bunei gospodăriri a proprietăţii comune din clădire poate fi angajat prin contract individual de muncă sau prin convenţie civilă de prestări de servicii, conform celor ce se stabilesc prin negociere.

ARTICOLUL 4
Sediul asociaţiei

Sediul asociaţiei de proprietari este în România, localitatea ___________________________, str. _________________________ nr. _______, judeţul/sectorul __________ (se va specifica şi locul/adresa de primire a corespondenţei).

ARTICOLUL 5
Durata asociaţiei de proprietari

Durata asociaţiei de proprietari este nelimitată.

ARTICOLUL 6
Membrii asociaţiei de proprietari

Membrii asociaţiei de proprietari sunt toţi proprietarii, persoane fizice sau juridice, deţinători ai uneia sau mai multor locuinţe ori spaţii cu altă destinaţie decât cea de locuinţă din condominiu (pentru cazurile în care asociaţia se constituie pe mai multe clădiri, în condiţiile de excepţie prevăzute de lege), care au semnat acordul de asociere, prezentaţi în anexă.

CAPITOLUL II
Patrimoniul asociaţiei de proprietari

ARTICOLUL 7

(1) Patrimoniul asociaţiei de proprietari este format din:

a) mijloace băneşti, în valoare de _____________ lei, care pot fi majorate sau reduse în urma deciziei adunării generale a asociaţiei de proprietari, cu respectarea prevederilor legale. Majorarea acestor fonduri se poate face numai prin vărsarea de lichidităţi;

b) mijloace materiale: scule, dispozitive, utilaje şi mijloace fixe necesare în administrarea proprietăţii comune,

(2) Mijloacele băneşti ale asociaţiei de proprietari sunt alcătuite din fondurile constituite la înfiinţarea asociaţiei, din sumele prevăzute şi încasate conform listelor lunare de plată a cotelor de contribuţie a proprietarilor la cheltuielile asociaţiei, care reprezintă contravaloarea facturilor sau actelor de plată, precum şi din alte venituri ale asociaţiei. Asociaţia de proprietari are unul sau mai multe conturi la unitatea bancară sau la filiala C.E.C. stabilită de comitetul executiv al acesteia.

(3) Fondul de rulment se constituie pe baza hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari. Necesitatea constituirii acestuia este determinată de modul de întocmire a listei lunare de plată, termenul de plată a cotelor de contribuţie şi sistemul de penalizări al asociaţiei de proprietari şi al furnizorilor de servicii.

(4) Fondul de rulment se calculează pentru fiecare proprietar în funcţie de numărul de persoane înregistrate în cartea de imobil şi de cota-parte de proprietate indiviză din proprietatea comună, după natura serviciului facturat (modul de repartizare a consumurilor aferente facturilor).

(5) Valoarea fondului de rulment trebuie să fie egală cu suma corespunzătoare acoperirii cheltuielilor lunare, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, dintr-un an calendaristic.

(6) Dacă este cazul, în condiţii de instabilitate economică, fondul de rulment se actualizează periodic prin depunerea de către fiecare proprietar a unei sume reprezentând diferenţa dintre valoarea existentă şi cea necesară acoperirii cheltuielilor lunare ale asociaţiei de proprietari, corespunzătoare fiecărui proprietar.

(7) Fiecare proprietar va beneficia de propriul fond de rulment pentru acoperirea cheltuielilor curente.

(8) Fondul de rulment constituit se utilizează numai pentru plata facturilor curente, aferente consumurilor lunii anterioare. După plata facturilor curente fondul de rulment se reîntregeşte lunar prin încasarea cotelor de contribuţie afişate pe lista de plată a lunii în curs, având ca referinţă de calcul aceste facturi curente, corespunzătoare consumurilor lunii anterioare.

(9) În perioadele în care valoarea fondului de rulment este mai mare decât volumul cheltuielilor, diferenţa devine depozit bancar purtător de dobândă.

(10) Fondul de rulment se încasează distinct faţă de cota de contribuţie lunară.

(11) Fondul de rulment se restituie în întregime respectivului proprietar, în momentul pierderii calităţii de membru al asociaţiei de proprietari, urmând ca viitorul proprietar, membru al asociaţiei, să achite fondul de rulment, corespunzător cheltuielilor aferente lui.

(12) Fondul de reparaţii se constituie până la limita maximă aprobată de adunarea generală a asociaţiei de proprietari la stabilirea bugetului de venituri şi cheltuieli anual, în funcţie de necesităţile stabilite de comitetul executiv, prin contribuţia lunară a membrilor, proporţional cu cota-parte din proprietatea comună.

(13) După efectuarea reparaţiilor, fondul de reparaţii se reîntregeşte lunar prin contribuţia fiecărui proprietar, iar sumele rămase necheltuite fie se restituie proprietarilor, fie se constituie într-un depozit bancar, urmând a fi incluse în bugetul anual următor, potrivit hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari.

(14) În momentul pierderii calităţii de membru al asociaţiei de proprietari, fondul de reparaţii nu se restituie decât în condiţiile alineatului precedent, urmând a fi alimentat în continuare de viitorul proprietar.

(15) Fondurile special constituite şi alte fonduri au acelaşi regim ca şi fondul de reparaţii.

(16) Mijloacele materiale se compun din: mobilier, unelte, utilaje, materiale pentru curăţenie şi iluminat, consumabile necesare desfăşurării activităţilor în cadrul asociaţiei de proprietari şi altele asemenea.

(17) Mijloacele materiale se dobândesc prin cumpărare sau prin donaţie. Sumele necesare pentru cumpărarea mijloacelor materiale, altele decât cele care sunt cuprinse în cheltuielile administrative, se obţin prin contribuţia proprietarilor, proporţional cu cota-parte din proprietatea comună, şi se restituie sau se depozitează, în măsura în care nu au fost cheltuite, conform hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari.

ARTICOLUL 8

(1) Patrimoniul asociaţiei de proprietari poate proveni şi din donaţii şi sponsorizări.

(2) Apartamentele sau spaţiile cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, cumpărate de asociaţia de proprietari, vor face parte din patrimoniul asociaţiei.

ARTICOLUL 9

(1) Gestionarea patrimoniului, precum şi activitatea financiar-contabilă se exercită fie de membri ai comisiei de cenzori sau alţi membri ai asociaţiei de proprietari, cu cunoştinţe de specialitate şi experienţă în domeniile economic, financiar şi juridic, fie de persoane fizice sau juridice, asociaţii ori agenţi economici specializaţi.

(2) Controlul gestiunii patrimoniului, precum şi al activităţii financiar-contabile se exercită de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari.

ARTICOLUL 10

Patrimoniul asociaţiei de proprietari nu poate fi grevat de datorii sau de alte obligaţii personale ale asociaţilor.

CAPITOLUL III
Structura organizatorică

ARTICOLUL 11
Adunarea generală

(1) Asociaţia de proprietari este condusă de adunarea generală. După prima întrunire organizatorică adunarea generală se întruneşte cel puţin o dată în fiecare an calendaristic.

(2) Întrunirea adunării generale va fi anunţată în scris prin afişare la loc vizibil, cu cel puţin 10 zile înainte de data convocării.

(3) Pentru ca hotărârile adunării generale să fie valabile, este necesară prezenţa majorităţii membrilor asociaţi, personal sau prin reprezentant.

(4) În cazul în care cvorumul nu este întrunit, adunarea generală va fi convocată la o dată ulterioară, când proprietarii prezenţi pot hotărî, cu majoritate de voturi, asupra problemelor înscrise pe ordinea de zi, indiferent de cvorum.

(5) Hotărârile adunării generale vor fi luate cu majoritate de voturi (cu cel puţin jumătate plus unu din voturile proprietarilor prezenţi la adunarea generală).

(6) Hotărârile adunării generale privind modificarea statutului sau dizolvarea asociaţiei de proprietari ori perceperea unei sume speciale destinate achitării cheltuielilor comune neprevăzute în buget, dar necesare, se adoptă cu votul a două treimi din numărul membrilor asociaţiei de proprietari.

(7) Votul fiecărui proprietar are o pondere egală cu cota-parte din proprietatea comună. Proprietarul poate fi reprezentat de un membru al familiei sau de un alt reprezentant care are o împuternicire semnată de proprietarul în numele căruia votează. Un membru al asociaţiei de proprietari poate reprezenta cel mult încă un membru absent, prin împuternicire scrisă. În cazul egalităţii de voturi, votul preşedintelui este decisiv.

(8) Dacă o decizie a asociaţiei de proprietari este contrară legii sau acordului de asociere ori este de natură să producă daune considerabile intereselor unei minorităţi a proprietarilor, orice proprietar poate iniţia acţiune în justiţie împotriva respectivei decizii, în termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia. Acţiunea în justiţie nu trebuie să întrerupă aplicarea deciziei decât atunci când instanţa hotărăşte suspendarea aplicării deciziei respective.

(9) Adunarea generală are următoarele atribuţii principale:

a) aprobă darea de seamă anuală asupra activităţii comitetului executiv al asociaţiei de proprietari, raportul comisiei de cenzori şi raportul exerciţiului bugetar, acordând anual descărcare de gestiune comitetului executiv şi celui care exercită administrarea condominiului, în măsura în care cei în cauză nu se fac vinovaţi de lipsuri în gestiune sau de alte fapte care implică răspunderi materiale ori penale; adoptă şi amendează bugetele de venituri şi cheltuieli, precum şi fondul de rulment, dacă acesta se constituie; validează rectificări ale bugetului de venituri şi cheltuieli;

b) adoptă sau amendează deciziile, regulile şi regulamentele asociaţiei de proprietari;

c) hotărăşte cu majoritate de voturi din numărul membrilor prezenţi asupra necesităţii constituirii fondului de rulment, fondului de reparaţii şi a altor fonduri speciale, în condiţiile legii;

d) hotărăşte cu acordul a cel puţin două treimi din numărul membrilor asociaţi modificările ulterioare ale statutului asociaţiei de proprietari şi/sau ale acordului de asociere;

e) hotărăşte asupra: naturii şi volumului mijloacelor materiale şi băneşti necesare desfăşurării activităţii asociaţiei de proprietari; modului de folosire a mijloacelor băneşti, sumele până la care comitetul executiv poate angaja cheltuieli în numele asociaţiei de proprietari şi limita maximă sau cuantumul sumelor ce se pot reţine în casa proprie pentru efectuarea plăţilor curente (plafonul de casă);

f) hotărăşte modul de asigurare a administrării condominiului de către o persoană fizică sau juridică;

g) hotărăşte volumul serviciilor necesare a fi efectuate pentru buna funcţionare a condominiului;

h) hotărăşte asupra cuantumului salariilor, indemnizaţiilor şi premiilor pentru personalul angajat cu contract individual de muncă sau cu convenţie civilă de prestări de servicii, membri sau nemembri ai asociaţiei de proprietari, şi asupra valorii de contractare (procent, criterii şi altele asemenea), în cazul în care managementul clădirii este asigurat de persoane juridice; hotărăşte care dintre funcţiile din structura organizatorică a asociaţiei de proprietari pot fi salarizate;

i) hotărăşte asupra acordării unor drepturi băneşti membrilor asociaţiei de proprietari, aleşi sau nu în structura organizatorică a asociaţiei, care desfăşoară activităţi lucrative folositoare acesteia;

j) hotărăşte asupra duratei celor care locuiesc temporar, veniţi în vizită, sau care prestează activităţi gospodăreşti în timpul zilei, precum şi asupra perioadei de la care proprietarii, respectiv chiriaşii, pot solicita, în scris, scutirea de la plata cheltuielilor pe persoană;

k) la constituirea asociaţiei de proprietari, hotărăşte numărul membrilor comitetului executiv şi ai comisiei de cenzori, precum şi durata mandatelor acestora;

l) alege, dintre membrii asociaţiei de proprietari, comitetul executiv al asociaţiei, validându-l dintre aceştia pe preşedinte;

m) alege, dintre membrii asociaţiei de proprietari, comisia de cenzori sau hotărăşte delegarea atribuţiilor comisiei de cenzori unor persoane fizice sau juridice, asociaţii ori agenţi economici specializaţi, pe bază de contract;

n) revocă, atunci când este cazul, oricare dintre membrii comitetului executiv sau ai comisiei de cenzori, alegând un succesor pentru ocuparea locului vacant, prin votul majorităţii simple a celor prezenţi;

o) hotărăşte termenul şi forma de plată a cotelor de contribuţie a membrilor asociaţiei de proprietari;

p) validează sistemul de penalizări stabilit de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari;

r) hotărăşte cu votul tuturor membrilor asociaţiei de proprietari asupra necesităţii angajării de credite bancare pentru îndeplinirea scopurilor asociaţiei de proprietari şi modul de garantare a acestora;

s) hotărăşte cu votul tuturor membrilor asociaţiei de proprietari asupra participării cu capital la constituirea de agenţi economici sau asupra oportunităţii cumpărării ori preluării în locaţie de gestiune a spaţiilor comerciale situate la parterul condominiului; de asemenea, decide, cu acelaşi număr de voturi, asupra cumpărării de apartamente sau de spaţii cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, din cadrul condominiului, de la persoane fizice sau juridice, membre ale asociaţiei de proprietari, în scopul eficientizării activităţii acesteia; hotărăşte destinaţia spaţiilor cumpărate sau preluate de asociaţia de proprietari;

t) hotărăşte cu votul tuturor membrilor asociaţiei de proprietari preluarea în administrare, concesiune sau închiriere a terenurilor aferente condominiului;

u) adoptă măsuri sau programe sociale privind ajutorarea familiilor nevoiaşe, membre ale asociaţiei de proprietari, pe perioade limitate; adoptă programe de instruire şi conştientizare a proprietarilor asupra importanţei folosirii raţionale a utilităţilor (apă, curent electric, gaze naturale şi altele asemenea);

v) hotărăşte cu votul a două treimi dintre membrii asociaţiei de proprietari schimbarea instalaţiilor comune precum: încălzirea centrală, boilerele cu apă caldă, rezervoarele cu apă, lifturile şi alte dotări de amploare similară;

x) adoptă măsuri privind condiţiile ce trebuie îndeplinite de deţinătorii de animale de casă din cadrul condominiului.

(10) Discuţiile şi hotărârile adunării generale se consemnează într-un registru de procese-verbale, care se păstrează la preşedintele asociaţiei de proprietari; procesulverbal se va semna de toţi membrii participanţi.

ARTICOLUL 12
Comitetul executiv

(1) Autoritatea de a stabili direcţiile privind funcţionalitatea şi administrarea condominiului poate fi delegată de către asociaţia de proprietari către comitetul executiv al acesteia.

(2) Comitetul executiv va acţiona în numele proprietarilor în ceea ce priveşte administrarea şi funcţionalitatea condominiului, cu excepţia atribuţiilor rezervate exclusiv acestora.

(3) Comitetul executiv se va întruni de cel puţin 4 ori pe an. Numărul membrilor ce formează comitetul executiv va fi stabilit de adunarea generală a asociaţiei de proprietari, dar va fi un număr impar şi nu mai mic de 3.

(4) Comitetul executiv va fi condus de un preşedinte care va fi desemnat în persoana celui care întruneşte cel mai mare număr de voturi la alegerea comitetului executiv.

(5) Comitetul executiv va alege vicepreşedintele şi secretarul, care sunt membri ai comitetului executiv.

(6) Preşedintele asociaţiei de proprietari va fi şi preşedintele comitetului executiv.

(7) Atribuţiile comitetului executiv sunt:

a) aduce la îndeplinire hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari, execută bugetul de venituri şi cheltuieli al asociaţiei de proprietari şi întocmeşte proiectul bugetului pentru anul următor; prezintă dări de seamă asupra activităţii desfăşurate, precum şi propuneri de măsuri pentru îmbunătăţirea acesteia; în situaţii excepţionale, hotărăşte rectificarea bugetului de venituri şi cheltuieli pentru anul în curs, în prima adunare generală validându-se această rectificare; convoacă adunarea generală a asociaţiei de proprietari în şedinţe extraordinare ori de câte ori este nevoie;

b) răspunde de îngrijirea, păstrarea în bune condiţii şi supravegherea utilităţilor condominiului, spaţiilor comune şi instalaţiilor. Angajarea personalului se face cu contract individual de muncă sau cu convenţie civilă de prestări de servicii, prin negociere;

c) analizează oferte şi negociază contracte, în cazul în care administrarea condominiului, parţial sau total, va fi asigurată de persoane juridice (societăţi comerciale, instituţii specializate, asociaţii);

d) răspunde de încasarea lunară a cotelor de contribuţie de la proprietari; emite somaţii către restanţierii care depăşesc termenul de plată; rezolvă contestaţiile proprietarilor cu privire la cuantumul cotelor de contribuţie;

e) urmăreşte, în condiţiile legii, recuperarea pagubelor produse asociaţiei de proprietari; în cazul persoanelor angajate cu contract individual de muncă, sunt aplicabile, în mod corespunzător, dispoziţiile Codului muncii; în cazul neidentificării persoanelor vinovate, dă dispoziţii de reparare din contul asociaţiei de proprietari, în condiţiile legii;

f) negociază contracte cu persoane fizice sau juridice, membre sau nemembre ale asociaţiei de proprietari, pentru închirierea ori întrebuinţarea unor elemente sau suprafeţe din proprietatea comună. Elementele proprietăţii comune sunt prevăzute în acordul de asociere;

g) propune adunării generale ca managementul de proprietate şi managementul financiar, inclusiv atribuţiile comisiei de cenzori, să fie preluate, pe bază de contract, de către persoane juridice;

h) hotărăşte necesitatea efectuării operaţiunilor de verificare şi control asupra modului de gestionare a bunurilor asociaţiei de proprietari;

i) înştiinţează proprietarii despre necesitatea efectuării reparaţiilor la părţile şi instalaţiile comune ale clădirii (pentru apartamentele sau spaţiile proprietate de stat înştiinţarea va fi făcută instituţiei care le are în administrare); avizează începerea, într-o ordine de priorităţi, a lucrărilor de reparaţii;

j) dă dispoziţii de realizare a unui sistem propriu de protejare a bunurilor asociaţiei de proprietari, de securitate a clădirii, a proprietăţii;

k) propune adunării generale crearea unor fonduri speciale necesare pentru buna funcţionare şi dezvoltare a clădirii, precum şi pentru crearea unei ambianţe plăcute pentru petrecerea timpului liber în cadrul condominiului de către proprietarii membri ai asociaţiei şi alte persoane; urmăreşte completarea la zi a cărţii tehnice a construcţiei;

l) împuterniceşte administratorul pentru a putea efectua verificări privind: situaţia reparaţiilor la instalaţiile proprietate comună, înlăturarea pierderilor de apă datorate instalaţiilor pe verticală sau pe orizontală defecte ori a altor pierderi în instalaţiile interioare, care determină creşterea nejustificată a cheltuielilor, citirea contoarelor individuale, acolo unde există, şi, dacă este cazul, în funcţie de prevederile contractuale cu furnizorii, asigurarea unei igiene corespunzătoare, sugerând, când este cazul, proprietarilor efectuarea de dezinsecţii, dezinfecţii, deratizări asupra proprietăţii individuale şi rezolvarea altor probleme;

m) participă la recepţia lucrărilor angajate de asociaţia de proprietari pentru reparaţii asupra proprietăţii comune, precum şi a altor lucrări;

n) stabileşte modul de calcul şi de încasare a fondului de rulment, dacă acesta se constituie, şi avizează actualizarea acestuia, dacă este cazul;

o) hotărăşte asupra managementului financiar al asociaţiei de proprietari (data afişării listei de plată, formatul şi caracteristicile listei de plată, locul şi programul de încasări şi altele asemenea), dacă acesta este asigurat de o persoană fizică; stabileşte şi supune validării adunării generale a asociaţiei de proprietari sistemul de penalizări pentru neplata cotelor lunare de contribuţie şi pentru pierderi datorate inexistenţei depozitelor bancare rezultate din exerciţiul financiar-contabil, ţinând cont de nivelul cel mai ridicat permis de legislaţie; hotărăşte condiţiile în care se efectuează introducerea la plată a persoanelor care locuiesc clandestin în bloc;

p) hotărăşte acţionarea în justiţie a proprietarilor vinovaţi de neplata cotelor lunare de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, inclusiv cele neprevăzute, timp de mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit;

r) hotărăşte acţionarea în justiţie a celor ce se fac vinovaţi de încălcarea prevederilor contractuale pe care asociaţia de proprietari le-a angajat, în cazul în care nu se găsesc soluţii de rezolvare prin conciliere;

s) asigură condiţiile necesare securităţii şi igienei în procesul muncii, precum şi măsuri de prevenire şi stingere a incendiilor, conform prevederilor legale;

t) supune aprobării adunării generale a asociaţiei de proprietari şi transmite hotărârea acesteia cu privire la transformarea suprafeţelor apartamentelor în spaţii cu altă destinaţie decât cea de locuinţă sau cu privire la modificarea destinaţiei suprafeţelor deja transformate, ţinând cont de respectarea de către solicitant a prevederilor statutului şi a legilor; anunţă furnizorii de servicii dacă în termenul prevăzut de statut proprietarii cu astfel de solicitări nu prezintă asociaţiei dosar cu copii de pe contractele individuale angajate cu aceştia. Dacă în urma acestor transformări activitatea ce urmează să se desfăşoare implică cheltuieli suplimentare pentru asociaţie, negociază şi încheie, anual, o convenţie cu proprietarul/proprietarii;

u) hotărăşte societatea bancară la care asociaţia de proprietari îşi va deschide unul sau mai multe conturi;

v) propune adunării generale a asociaţiei de proprietari măsuri şi soluţii cu privire la dezvoltarea condominiului şi eficientizarea activităţii asociaţiei de proprietari, modificări ale statutului, participări cu capital, cumpărări sau închirieri de spaţii, concesionări de terenuri, contractări de credite, asigurări şi altele asemenea, în condiţiile art. 11 alin. (9) lit. s);

x) răspunde tuturor întrebărilor şi solicitărilor venite de la proprietari; încurajează şi sprijină iniţiative personale ale membrilor asociaţiei de proprietari, în scopurile acesteia.

(8) Asociaţia de proprietari, prin comitetul executiv, poate suspenda din funcţie sau poate rezilia contractul individual de muncă ori convenţia civilă de prestări de servicii, încheiată cu oricine din rândul personalului angajat ori, după caz, poate rezilia contractele încheiate cu alte persoane fizice sau juridice, în condiţiile legii.

(9) Comitetul executiv lucrează valabil în prezenţa a jumătate plus unu din numărul membrilor săi şi adoptă hotărâri cu cel puţin două treimi din numărul membrilor prezenţi.

(10) Discuţiile şi hotărârile se consemnează în registrul de procese-verbale, care se păstrează la preşedinte, procesele-verbale semnându-se de toţi membrii comitetului executiv prezenţi.

ARTICOLUL 13
Comisia de cenzori

(1) Adunarea generală a asociaţiei de proprietari alege dintre membrii asociaţiei de proprietari o comisie de cenzori care va verifica situaţia financiară şi contabilă şi va consilia asociaţia în ceea ce priveşte problemele financiare şi statutare.

(2) Numărul membrilor comisiei de cenzori, care va fi impar, dar nu mai mic de 3, şi durata mandatului acestora se stabilesc la adunarea generală de constituire a asociaţiei de proprietari.

(3) Membrii comisiei de cenzori nu pot face parte din comitetul executiv şi trebuie să aibă cunoştinţe în domeniile financiar, economic şi/sau juridic. Comisia de cenzori va alege dintre membrii săi un preşedinte.

(4) Mandatul membrilor comisiei de cenzori încetează înainte de expirarea duratei sale, prin revocare sau în cazul imposibilităţii de a-şi continua atribuţiile.

(5) Comisia de cenzori are următoarele atribuţii:

a) verifică îndeplinirea condiţiilor statutare privind prezenţa şi votul în adunările generale ale asociaţiei de proprietari;

b) verifică execuţia bugetară, propunerile pentru proiectul bugetului de venituri şi cheltuieli pentru anul următor şi propunerile pentru rectificarea bugetului pentru anul în curs;

c) efectuează controlul preventiv pentru plăţile cu numerar şi urmăreşte depunerile în contul curent al asociaţiei de proprietari ale numerarului ce depăşeşte plafonul de casă, în cazul în care managementul financiar al asociaţiei de proprietari este asigurat de o persoană fizică. Viza de control preventiv se acordă de un membru al comisiei de cenzori, în cazul în care asociaţia de proprietari nu are o persoană care îndeplineşte funcţia de contabil;

d) dacă managementul financiar este asigurat de o persoană fizică, verifică, cel puţin o dată pe semestru, gestiunea asociaţiei de proprietari, stabilirea şi încasarea cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei, consemnând constatările într-un registru de procese-verbale, care se păstrează de preşedintele comisiei de cenzori sau de un alt membru stabilit de aceasta;

e) verifică dacă registrele asociaţiei de proprietari îndeplinesc condiţiile legale necesare desfăşurării corespunzătoare a managementului financiar;

f) întocmeşte, pe baza verificărilor efectuate, şi prezintă adunării generale a asociaţiei de proprietari rapoarte asupra activităţii sale şi asupra gestiunii asociaţiei de proprietari, propunând anual descărcarea de gestiune a comitetului executiv şi a celui care asigură managementul condominiului;

g) propune spre aprobare adunării generale a asociaţiei de proprietari sau, după caz, comitetului executiv programe, proiecte de programe cu măsuri necesare desfăşurării managementului financiar; propune recuperarea, în condiţiile legii, a pagubelor produse de personalul ce deserveşte asociaţia de proprietari sau de membri ai acesteia. Recomandă comitetului executiv sesizarea instanţelor de urmărire penală, când constată săvârşirea unor infracţiuni prevăzute de legislaţia financiar-contabilă;

h) în cazul în care managementul financiar se hotărăşte a fi asigurat de persoane juridice, comisia de cenzori, prin preşedinte sau membri delegaţi, participă la negocierea contractelor respective, stabilind şi modalităţile de exercitare a acestuia.

(6) Adunarea generală a asociaţiei de proprietari poate hotărî transferarea atribuţiilor comisiei de cenzori unor persoane fizice sau juridice, asociaţii sau agenţi economici specializaţi, pe bază de contract.

ARTICOLUL 14
Preşedintele

(1) Conducătorul executiv al asociaţiei de proprietari este preşedintele. Preşedintele este înlocuit de vicepreşedinte, care îi va îndeplini atribuţiile, în cazul absenţei acestuia sau când se află în imposibilitatea de a-şi îndeplini atribuţiile.

(2) Preşedintele asociaţiei de proprietari are următoarele atribuţii:

a) verifică respectarea şi îndeplinirea hotărârilor adoptate de adunarea generală a asociaţiei de proprietari şi de comitetul executiv, controlează persoanele care deservesc asociaţia de proprietari şi propune soluţii corespunzătoare pentru îndeplinirea sarcinilor acestora; în cazul în care administrarea condominiului este asigurată de persoane juridice, supraveghează stricta respectare a clauzelor contractuale;

b) reprezintă asociaţia de proprietari în încheierea şi derularea contractelor şi îşi asumă obligaţii în numele asociaţiei; reprezintă asociaţia de proprietari împotriva unor terţi, inclusiv în acţiunile judecătoreşti iniţiate de asociaţie împotriva unui proprietar, membru al asociaţiei, care nu şi-a îndeplinit obligaţiile statutare faţă de asociaţie, sau în procesele iniţiate de unul dintre proprietari, care contestă o decizie a asociaţiei;

c) avizează ordinea de priorităţi şi planul lucrărilor de întreţinere şi reparaţii ale părţilor şi instalaţiilor comune ale condominiului;

d) are drept de semnătură asupra conturilor asociaţiei de proprietari;

e) primeşte cererile şi reclamaţiile de la proprietari şi sesizările administratorului, pe care le supune dezbaterii comitetului executiv;

f) convoacă comitetul executiv trimestrial sau ori de câte ori este nevoie;

g) întocmeşte ordinea de zi a şedinţei comitetului executiv şi conduce lucrările acesteia;

h) eliberează adeverinţele necesare proprietarilor care îşi înstrăinează apartamentele sau spaţiile cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, din care să rezulte dacă aceştia şi-au achitat sau nu au achitat la zi cheltuielile care le revin în cadrul asociaţiei de proprietari;

i) semnează deciziile de imputare, precum şi orice alte acte (cereri, acţiuni de chemare în judecată, sesizări, reclamaţii şi altele asemenea) emise de comitetul executiv; semnează contractele individuale de muncă sau convenţiile civile de prestări de servicii cu personalul angajat, precum şi orice alte contracte încheiate de asociaţia de proprietari cu persoane fizice sau juridice;

j) păstrează şi foloseşte ştampila asociaţiei de proprietari.

(3) La asociaţiile de proprietari care cuprind până la 10 proprietari preşedintele poate îndeplini şi funcţia de administrator.

ARTICOLUL 15
Secretarul comitetului executiv

(1) Secretarul comitetului executiv va păstra şi va întocmi procesele-verbale ale şedinţelor comitetului executiv şi procesele-verbale ale tuturor adunărilor generale ale asociaţiei de proprietari.

(2) Secretarul comitetului executiv poate păstra registrele şi celelalte acte ale asociaţiei de proprietari, potrivit hotărârii comitetului executiv.

ARTICOLUL 16
Contabilul asociaţiei de proprietari

Contabilul asociaţiei de proprietari răspunde de organizarea şi conducerea contabilităţii potrivit legii. La asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partidă simplă administratorul poate cumula şi funcţia de contabil.

ARTICOLUL 17
Casierul asociaţiei de proprietari

Casierul asociaţiei de proprietari răspunde de efectuarea de încasări şi plăţi în numerar, cu respectarea prevederilor Regulamentului operaţiunilor de casă. La asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partidă simplă administratorul poate cumula şi funcţia de casier.

CAPITOLUL IV
Managementul asociaţiei de proprietari

ARTICOLUL 18

(1) Prin managementul asociaţiei de proprietari, managementul condominiului sau administrarea condominiului se înţelege managementul de proprietate (administrarea propriu-zisă a condominiului, a instalaţiilor şi a tuturor elementelor proprietăţii comune, funcţionarea centralelor termice sau a punctelor termice aflate în proprietatea sau în administrarea asociaţiei de proprietari) şi managementul financiar (contabilitate şi casierie).

(2) Activitatea de management al condominiului se asigură fie de persoane fizice angajate cu contracte individuale de muncă sau convenţii civile de prestări de servicii, fie de persoane juridice, prin contracte de administrare, potrivit hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari.

ARTICOLUL 19
Administratorul

(1) Administratorul, persoană fizică, poate fi desemnat dintre membrii asociaţiei de proprietari sau dintre alte persoane cu cunoştinţe profesionale ori cu experienţa necesară în domeniu.

(2) Administratorul, persoană fizică, poate fi angajat şi pe funcţia de contabil, dacă îndeplineşte condiţiile prevăzute în statut şi în normele metodologice.

(3) Asociaţia de proprietari angajează administratorul şi contabilul, persoane fizice, pe bază de contract individual de muncă sau de convenţie civilă de prestări de servicii, care prevede drepturile şi obligaţiile fiecăreia dintre părţi, stabilite prin negociere.

(4) Pentru reparaţii şi pentru alte activităţi de întreţinere administratorul, ţinând cont de cost, timp de execuţie şi calitate, propune comitetului executiv, spre analiză şi aprobare, agenţi economici care satisfac cerinţele în vederea executării lucrărilor, conform legilor existente.

(5) Pentru asigurarea funcţionării centralelor termice aparţinând asociaţiilor de proprietari sau aflate în administrarea acestora pot fi angajaţi fochişti şi alte persoane, prin contract individual de muncă sau prin convenţie civilă de prestări de servicii, sau poate fi delegat un agent economic specializat, persoană juridică.

(6) Încadrarea personalului cu contract individual de muncă se face cu respectarea dispoziţiilor legale în vigoare.

(7) Durata şi valoarea contractului individual de muncă şi a convenţiei civile de prestări de servicii, sarcinile, drepturile şi obligaţiile se stabilesc prin negocieri între părţi, cu respectarea prevederilor legale.

(8) Administratorul, persoană fizică sau juridică, are următoarele atribuţii principale:

A. asigură managementul financiar al asociaţiei de proprietari prin:

a) gestiunea bunurilor şi fondurilor băneşti;

b) întocmirea listelor lunare de plată;

c) încasarea, în locuri specifice, a cotelor de contribuţie a proprietarilor la cheltuielile curente ale asociaţiei de proprietari;

d) efectuarea plăţilor şi încasărilor;

e) sesizarea comitetului executiv în vederea somării restanţierilor şi aplicarea procedurii de recuperare a restanţelor, cu penalizările aferente;

f) calcularea şi încasarea penalizărilor conform sistemului aprobat de adunarea generală a asociaţiei de proprietari;

g) actualizarea, dacă este cazul, cu avizul comitetului executiv, a fondului de rulment;

h) întocmirea şi păstrarea evidenţelor contabile şi a registrelor asociaţiei de proprietari, specifice managementului financiar;

i) prezentarea, la solicitarea comitetului executiv sau a comisiei de cenzori, a rapoartelor ori a documentelor necesare unor verificări financiar-contabile ale asociaţiei de proprietari;

j) verificarea sau avizarea, dacă este cazul, a indexului contoarelor de reţea aferente mai multor asociaţii de proprietari;

k) controlul facturării corecte a consumurilor în funcţie de indexul contoarelor de bloc sau al contoarelor individuale, dacă acestea există şi au fost montate în conformitate cu prevederile legale, şi în funcţie de normele metodologice de repartizare a consumurilor, acolo unde nu există contorizare la nivel de asociaţie de proprietari;

l) verificarea existenţei contractelor între persoanele juridice, membre ale asociaţiei de proprietari şi furnizorii de servicii (apă, gaze, energie electrică şi termică, salubrizare şi altele asemenea);

m) respectarea altor prevederi privind modul de exercitare a managementului financiar;

B. asigură managementul de proprietate al asociaţiei de proprietari prin:

a) urmărirea comportării în timp a construcţiei, pe toată durata contractului; întocmirea fişelor tehnice periodice cu privire la starea clădirii şi a instalaţiilor acesteia;

b) răspunderea faţă de funcţionalitatea şi integritatea elementelor proprietăţii comune, faţă de mijloacele materiale ale asociaţiei de proprietari şi de utilizarea în bune condiţii a acestora;

c) procurarea mijloacelor materiale necesare pentru întreţinerea şi reparaţiile curente ale elementelor proprietăţii comune; răspunderea asupra integrităţii acestora;

d) înştiinţarea comitetului executiv şi luarea măsurilor necesare pentru efectuarea la timp şi eficient a lucrărilor de întreţinere şi reparaţii;

e) urmărirea realizării contractelor cu persoane fizice sau juridice pentru reparaţii, închirierea unor spaţii sau elemente din proprietatea comună, activităţi sociale şi alte tipuri de activităţi;

f) verificarea existenţei contractelor de închiriere între asociaţia de proprietari şi persoane fizice sau juridice care la data constituirii acesteia folosesc spaţii ori elemente din proprietatea comună. Dacă aceste contracte nu există, administratorul îi înştiinţează pe cei în cauză, punându-le în vedere ca în termen de 30 de zile lucrătoare să încheie contracte cu asociaţia de proprietari;

g) supravegherea execuţiei lucrărilor de reparaţii şi de întreţinere şi participarea la recepţia lor, consemnând finalizarea acestora; asigurarea efectuării de plăţi corespunzătoare stadiului lucrării;

h) controlul personalului angajat de asociaţia de proprietari pentru curăţenie, încărcarea şi evacuarea gunoiului menajer şi alte activităţi, cu privire la îndeplinirea obligaţiilor contractuale şi, în caz de încălcare a acestora, sesizarea comitetului executiv;

i) efectuarea de verificări în vederea înlăturării defecţiunilor apărute la instalaţiile de folosinţă comună şi a eliminării pierderilor care determină creşterea nejustificată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari (scurgeri de apă şi altele asemenea). Dacă se constată defecţiuni la instalaţiile aparţinând proprietăţii individuale (apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă), se înştiinţează proprietarul respectiv asupra obligaţiei de a remedia aceste defecţiuni;

j) asigurarea cunoaşterii şi respectării regulilor de locuit în condominiu;

C. îndeplineşte orice alte obligaţii prevăzute de legislaţia în vigoare.

ARTICOLUL 20

Venituri şi cheltuieli comune; calculul cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari

(1) Anul fiscal al asociaţiei de proprietari va fi anul calendaristic.

(2) Înainte de începutul următorului an fiscal şi pentru fiecare an fiscal ce urmează comitetul executiv va pregăti şi va prezenta proprietarilor, în adunarea generală a asociaţiei de proprietari, un buget de venituri şi cheltuieli anual, suficient pentru a acoperi cheltuielile anticipate ale asociaţiei.

(3) Bugetul anual de venituri şi cheltuieli se adoptă prin votul majorităţii simple a adunării generale a asociaţiei de proprietari.

(4) Toţi proprietarii trebuie să plătească în avans cota ce le revine din bugetul pentru cheltuielile comune - cheltuieli repartizate în funcţie de cota-parte de proprietate indiviză din proprietatea comună. Plata se face conform hotărârii luate în adunarea generală a asociaţiei de proprietari.

(5) Cota de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari reprezintă suma pe care fiecare proprietar trebuie să o plătească lunar.

(6) Cheltuielile lunare ale asociaţiei de proprietari sunt repartizate în cheltuieli de întreţinere şi cheltuieli comune.

(7) Cotele de contribuţie se calculează în baza facturilor emise de furnizorii de servicii, fondurilor aprobate în adunarea generală a asociaţiei de proprietari şi a normelor metodologice în domeniu.

(8) Cheltuielile de întreţinere (apă rece şi caldă; combustibil pentru prepararea apei calde; gaze naturale; energie electrică; iluminarea scării; instalaţii scară şi forţă ascensor; salubritate; salarii pentru administrare, contabilitate, casierie şi curăţenie; materiale consumabile; pentru întreţinere; alte servicii ce deservesc proprietarii) se repartizează în funcţie de numărul de persoane care locuiesc în luna respectivă în condominiu.

(9) Pentru proprietarii care determină consumuri suplimentare (spălări de maşini, covoare şi altele asemenea) calculul cotei de contribuţie se face conform baremurilor stabilite prin legile sau actele normative existente.

(10) Cheltuielile comune (fonduri stabilite; cheltuieli administrative; întreţinerea şi repararea ascensorului; întreţinerea interfonului; salarii pentru fochist, instalator, electrician, portar şi altele asemenea; prime; credite bancare; alte servicii către proprietatea comună) se calculează în funcţie de cota-parte indiviză din proprietatea comună.

(11) Facturile primite de asociaţia de proprietari de la furnizorii de servicii, care nu conţin index de consum, trebuie să respecte normele metodologice de repartizare a consumurilor, conform prevederilor legale.

(12) Stabilirea cotelor-părţi din veniturile asociaţiei de proprietari, care sunt venituri comune, se face proporţional cu cota-parte din proprietatea comună aferentă fiecărui proprietar.

(13) Pentru neplata cotelor de contribuţie prevăzute în lista de plată afişată lunar, inclusiv a celor neprevăzute, asociaţia de proprietari, prin sistemul de penalizări propriu, impune o penalizare oricărui proprietar care se face vinovat, după o perioadă mai mare de 30 de zile calendaristice de la termenul stabilit pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăşi suma cotei de întreţinere lunare la care s-a aplicat.

(14) Urmărirea de către asociaţia de proprietari a sumelor datorate de proprietarii restanţieri se face în baza extrasului din ultima listă de plată. Cheltuielile efectuate în scopul recuperării datoriilor vor fi suportate de restanţierii în cauză.

(15) Sentinţa dată în favoarea asociaţiei de proprietari pentru sumele datorate de oricare proprietar poate fi pusă în aplicare prin orice modalitate permisă de Codul de procedură civilă pentru acoperirea datoriilor.

CAPITOLUL V
Obligaţiile proprietarilor

ARTICOLUL 21

Fiecare proprietar este obligat să îşi menţină proprietatea imobiliară (proprietatea individuală şi cota-parte de proprietate comună indiviză aferentă acesteia) în bună stare şi este răspunzător de daunele provocate din cauza neîndeplinirii acestei obligaţii.

ARTICOLUL 22

Proprietarii de apartamente şi spaţii cu altă destinaţie decât cea de locuinţă sunt obligaţi să plătească cotele de întreţinere obişnuite sau speciale către asociaţia de proprietari, pentru a se putea acoperi toate cheltuielile comune ale clădirii.

ARTICOLUL 23

Proprietarii din condominiu, indiferent dacă fac parte sau nu din asociaţia de proprietari, sunt obligaţi:

a) să plătească în avans cota ce le revine din bugetul de venituri şi cheltuieli al asociaţiei de proprietari;

b) să anunţe, în scris, numele persoanelor care locuiesc temporar, venite în vizită, sau care prestează activităţi gospodăreşti în timpul zilei, de minimum 15 zile pe lună, conform prevederilor art. 18 alin. (5) lit. c) din Normele metodologice privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari;

c) să semnaleze în timp util orice problemă care apare la instalaţiile de folosinţă comună;

d) să respecte regulamentul intern al asociaţiei de proprietari cu privire la normele de convieţuire socială în cadrul condominiului, să anunţe comitetul executiv al asociaţiei de proprietari despre intenţia de a schimba destinaţia proprietăţii individuale, cerând acordul în scris, şi să prezinte, în copie, toate documentele necesare desfăşurării activităţilor propuse (contracte, avize şi altele asemenea), în termen de 30 de zile lucrătoare de la obţinerea acordului;

e) să nu schimbe aspectul proprietăţii comune fără acceptul scris al comitetului executiv al asociaţiei de proprietari;

f) să accepte accesul în spaţiul său, cu un preaviz de 15 zile, al unui reprezentant al asociaţiei de proprietari, atunci când este necesar să se repare sau să se înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate avea acces numai prin spaţiul respectiv. Reprezentantul asociaţiei de proprietari va fi însoţit de persoana care va repara defecţiunea şi de cel puţin un martor din cadrul asociaţiei de proprietari. Fac excepţie cazurile de maximă urgenţă, când nu este necesar nici un preaviz;

g) în condiţii de neparticipare la luarea deciziilor şi la desfăşurarea activităţilor în cadrul asociaţiei de proprietari, să nu aducă prejudicii morale celorlalţi proprietari asociaţi sau celor care desfăşoară activităţi pentru asociaţie;

h) să încheie cu asociaţia de proprietari contracte de închiriere, pe care le negociază cu comitetul executiv, pentru elemente sau suprafeţe din proprietatea comună folosită în interes personal.

ARTICOLUL 24

Proprietarii, membri ai asociaţiei de proprietari, au următoarele obligaţii:

a) să respecte statutul asociaţiei de proprietari;

b) să se supună hotărârilor adunării generale a asociaţiei de proprietari;

c) să participe la adunările generale ale asociaţiei de proprietari;

d) să respecte orice angajament făcut faţă de asociaţia de proprietari;

e) să nu aducă prejudicii materiale asociaţiei de proprietari;

f) să participe, atunci când este solicitat, la acţiuni deosebite, de maximă urgenţă, corespunzătoare scopurilor asociaţiei de proprietari;

g) să se conformeze obligaţiilor proprietarilor din condominiu, prevăzute la art. 23.

ARTICOLUL 25

Dacă proprietarul unui apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă sau orice altă persoană care acţionează în numele său provoacă daune oricărei părţi din proprietatea comună sau altei proprietăţi individuale, trebuie să realizeze reparaţiile necesare ori să plătească cheltuielile pentru lucrările de reparaţii.

ARTICOLUL 26

În cazul spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, respectiv al apartamentelor, cu mai mult de un proprietar, relaţiile de coproprietate dintre proprietari vor fi reglementate în conformitate cu prevederile Codului civil.

ARTICOLUL 27

(1) Zidurile dintre apartamentele alăturate, care nu fac parte din structura de rezistenţă a condominiului, pot fi reamplasate, prin acord între proprietarii apartamentelor sau spaţiilor respective şi cu înştiinţarea asociaţiei de proprietari, în condiţiile legii.

(2) Zidurile dintre apartamente şi proprietatea comună, care nu fac parte din structura de rezistenţă a condominiului, pot fi reamplasate numai prin amendarea acordului de asociere.

ARTICOLUL 28

Dacă unul dintre proprietari împiedică, cu bună ştiinţă şi sub orice formă, folosirea normală a condominiului, creând prejudicii celorlalţi proprietari, după caz, măsurile pentru folosirea normală a condominiului se vor hotărî pe cale judecătorească, la solicitarea asociaţiei de proprietari.

ARTICOLUL 29

Fiecare proprietar, chiriaş sau ocupant al unui apartament ori spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă are obligaţia să se conformeze regulilor prezentului statut, precum şi regulilor, regulamentelor, hotărârilor şi rezoluţiilor adoptate legal de asociaţia de proprietari.

CAPITOLUL VI
Drepturile proprietarilor

ARTICOLUL 30

Fiecare proprietar, indiferent dacă face parte sau nu din asociaţia de proprietari, are dreptul de a folosi proprietatea comună din condominiu în condiţiile stabilite de lege, de regulamente ale autorităţilor în drept, dar nici un proprietar nu poate folosi această proprietate astfel încât să lezeze drepturile sau interesele oricărui alt proprietar al acesteia, inclusiv cele stabilite prin prezentul statut.

ARTICOLUL 31

Fiecare proprietar poate folosi, poate ipoteca sau poate înstrăina, în deplină libertate, proprietatea imobiliară pe care o deţine în cadrul condominiului.

ARTICOLUL 32

Membrii asociaţiei de proprietari au şi următoarele drepturi:

a) să participe cu vot deliberativ la adunarea generală a asociaţiei de proprietari, să aleagă şi să fie aleşi în structura organizatorică a asociaţiei. Pentru a beneficia de acest drept, persoana în cauză trebuie să posede capacitate juridică deplină. Minorii şi persoanele puse sub interdicţie nu pot fi aleşi în organele de conducere sau de control ale asociaţiei de proprietari;

b) să solicite şi să primească, ori de câte ori este necesar şi motivat, explicaţii cu privire la calculul cotei de contribuţie afişat pe lista de plată şi să conteste, în scris, la comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, în termen de 10 zile de la afişarea listei, cuantumul stabilit al acestei cote, iar în cazul în care contestaţia a fost respinsă, să se adreseze adunării generale; contestaţia nu suspendă plata contribuţiei, dar determină, în cazul aprobării, aplicarea unei proceduri de reglementare ulterioară, în cadrul comitetului executiv sau al adunării generale a asociaţiei de proprietari;

c) dacă o decizie a asociaţiei de proprietari este contrară statutului, acordului de asociere, legilor sau este de natură să producă daune considerabile unei minorităţi a proprietarilor, orice proprietar poate acţiona în justiţie valabilitatea respectivei decizii, în termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia;

d) să solicite, în baza unei cereri către preşedintele asociaţiei de proprietari, diminuarea temporară a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei (reducerea cheltuielilor de întreţinere, dar nu şi a cheltuielilor comune), dacă lipsa din apartament este de cel puţin 15 zile calendaristice pe lună;

e) să pună întrebări şi să solicite explicaţii comitetului executiv, referitoare la activitatea asociaţiei de proprietari;

f) să beneficieze, când este cazul, de toate facilităţile rezultate în urma activităţilor desfăşurate de asociaţia de proprietari, în funcţie de cota-parte de proprietate şi de gradul de implicare;

g) să participe la activităţile lucrative ale asociaţiei, benevol, în funcţie de capacităţile profesionale;

h) să beneficieze de garanţii morale şi materiale, stabilite de adunarea generală a asociaţiei de proprietari, pentru iniţiative personale, finalizate, în folosul asociaţiei de proprietari;

i) să prezinte spre rezolvare probleme specifice asociaţiei de proprietari sau probleme deosebite, care nu au putut fi soluţionate pe cale obişnuită, şi să participe activ la acţiunea de soluţionare.

CAPITOLUL VII
Dizolvarea asociaţiei de proprietari

ARTICOLUL 33

Asociaţia de proprietari se va dizolva în situaţia în care numărul proprietarilor condominiului scade sub 5 sau cu acordul tuturor proprietarilor ori al reprezentanţilor acestora, în condiţii de maximă urgenţă, când situaţia sau când starea condominiului o impune.

ARTICOLUL 34

Asociaţia de proprietari se va putea dizolva şi în următoarele cazuri:

a) când scopul pentru care a fost legal înfiinţată nu se îndeplineşte;

b) prin hotărârea adunării generale a asociaţiei de proprietari, adoptată cu votul a cel puţin două treimi din numărul membrilor asociaţi.

ARTICOLUL 35

În momentul dizolvării patrimoniul asociaţiei de proprietari, respectiv veniturile provenite din preluarea sau din lichidarea bunurilor asociaţiei, acesta va fi distribuit proprietarilor proporţional cu cotele-părţi din proprietatea comună sau, dacă este cazul, după cota de participare a proprietarilor la constituirea bunurilor asociaţiei.

ARTICOLUL 36

Dizolvarea asociaţiei de proprietari va fi anunţată la judecătoria sau administraţia financiară unde aceasta a fost înregistrată.

CAPITOLUL VIII
Dispoziţii finale

ARTICOLUL 37

(1) Activitatea asociaţiei de proprietari se desfăşoară şi cu respectarea metodologiei de încheiere, de executare şi încetare a raporturilor de muncă, de conducere a evidenţei, de efectuare a operaţiunilor de disciplină financiară şi de casă, precum şi de verificare financiar-contabilă, stabilite de ministerele de resort şi consiliile locale ale municipiilor, oraşelor şi comunelor, respectiv ale sectoarelor municipiului Bucureşti.

(2) Arhivarea documentelor şi a registrelor asociaţiei de proprietari se face conform prevederilor legale.

ARTICOLUL 38

(1) Dacă toţi proprietarii, membri ai asociaţiei, sunt abonaţi individuali, pe bază de contract, ai furnizorilor de servicii, asociaţia de proprietari este degrevată de atribuţiile avute până la data respectivă, cu referire la calculul şi încasarea cotelor de contribuţie, precum şi la plata facturilor aferente.

(2) Pe baza unui contract între furnizorii de servicii şi asociaţia de proprietari, cu aprobarea adunării generale a asociaţiei de proprietari, asociaţia poate presta servicii de intermediere, conform statutului şi legilor în vigoare.

ARTICOLUL 39

Pentru obţinerea de venituri necesare desfăşurării activităţilor sale, asociaţia de proprietari poate desfăşura activităţi lucrative, în condiţiile legii.

ARTICOLUL 40

(1) Consiliile locale ale municipiilor, oraşelor, comunelor şi, respectiv, ale sectoarelor municipiului Bucureşti, cu sprijinul aparatului propriu al consiliilor judeţene, respectiv al Consiliului General al Municipiului Bucureşti, vor organiza exercitarea controlului financiar-contabil şi gestionar asupra activităţii asociaţiei de proprietari, la solicitarea unuia sau mai multor membri ai asociaţiei de proprietari.

(2) În acest scop asociaţia de proprietari este obligată să pună la dispoziţie autorităţilor prevăzute la alineatul precedent registrele, actele asociaţiei şi toate informaţiile considerate utile de acestea.

(3) În situaţia în care se constată fraude sau lipsuri în gestiune, vor fi sesizate organele de cercetare, iar comitetul executiv al asociaţiei de proprietari va fi îndrumat să folosească căile legale pentru recuperarea prejudiciului şi pentru a acţiona în justiţie împotriva celui care se face vinovat.

ARTICOLUL 41

Organizarea şi conducerea contabilităţii asociaţiei de proprietari se face potrivit legii.

ARTICOLUL 42

În cazul decesului unuia dintre asociaţi, activitatea asociaţiei de proprietari va putea continua cu succesorii testamentari sau legali, după caz.

ARTICOLUL 43

(1) Soluţionarea litigiilor dintre asociaţia de proprietari şi terţe persoane fizice sau juridice române este de competenţa instanţelor judecătoreşti române.

(2) Litigiile asociaţiei de proprietari cu persoane fizice sau juridice străine sunt de competenţa organelor judecătoreşti prevăzute în legislaţia română.

ARTICOLUL 44

(1) Pentru recuperarea banilor datoraţi şi a dobânzii aferente, asociaţia de proprietari îi va putea chema în justiţie pe proprietarii care nu îşi achită cotele de întreţinere datorate mai mult de 90 de zile.

(2) Executarea accestor hotărâri judecătoreşti se va face conform Codului de procedură civilă.

ARTICOLUL 45

Prezentul statut a fost redactat în _________ exemplare.

Miercuri, 23 septembrie 2026, 11:11

Declinare de raspundere: Informaţiile publicate în aceasta rubrică, precum şi textele actelor normative nu au caracter oficial.