DECIZIE nr.512 din 6 octombrie 2005
referitoare la excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 14 alin. (3) şi ale art. 22 alin. (2) şi (3) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe
Textul actului publicat în M.Of. nr. 1085/2 dec. 2005

Ioan Vida - preşedinte
Nicolae Cochinescu - judecător
Aspazia Cojocaru - judecător
Constantin Doldur - judecător
Kozsokár Gábor - judecător
Acsinte Gaspar - judecător
Petre Ninosu - judecător
Ion Predescu - judecător
Şerban Viorel Stănoiu - judecător
Ion Tiucă - procuror
Mădălina Ştefania Diaconu - magistrat-asistent

Pe rol se află soluţionarea excepţiei de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 14 alin. (3) şi ale art. 22 alin. (2) şi (3) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr.40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, excepţie ridicată de Dumitru Plugaru în Dosarul nr. 14.862/2004 al Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti.
La apelul nominal se prezintă autorul excepţiei, personal şi asistat de avocat Liliana Zaica, lipsind partea Ion Macavei, faţă de care procedura de citare este legal îndeplinită.
Autorul excepţiei de neconstituţionalitate solicită, prin avocat, admiterea acesteia, arătând că textele criticate încalcă prevederile art. 44 şi 57 din Constituţie. Astfel, consideră că instituirea în sarcina proprietarului a obligaţiei de a-l notifica pe chiriaş despre refuzul de a reînnoi contractul de locaţiune, cu un an înainte de expirarea acestuia, aduce atingere dreptului proprietarului de a dispune de bunul său. În speţă, contractul de închiriere a fost încheiat pe termen de un an, ceea ce înseamnă că proprietarul ar fi trebuit să-i notifice chiriaşului refuzul său de a reînnoi locaţiunea în aceeaşi zi cu încheierea contractului.
Reprezentantul Ministerului Public pune concluzii de respingere a excepţiei de neconstituţionalitate, arătând că, în medierea dintre proprietar şi chiriaş, legea a urmărit un echilibru între interesele acestora, recunoscându-i proprietarului dreptul de a dispune de bunul său, dar cu respectarea unui termen de preaviz menit să asigure şi protecţia chiriaşului.

CURTEA,

având în vedere actele şi lucrările dosarului, reţine următoarele:
Prin Încheierea din 4 martie 2005, pronunţată în Dosarul nr. 14.862/2004, Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti a sesizat Curtea Constituţională cu excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 14 alin. (3) şi ale art. 22 alin. (2) şi (3) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr.40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe.
Excepţia a fost ridicată de către Dumitru Plugaru cu prilejul soluţionării unei acţiuni în evacuare.
În motivarea excepţiei de neconstituţionalitate, autorul acesteia susţine, în esenţă, că prin reglementările criticate "se aduce atingere regimului proprietăţii private, astfel cum este consfinţit prin Legea fundamentală a statului, prin limitările pe care le stabileşte titularilor dreptului de proprietate privată. [...] Prin instituirea obligaţiei proprietarului de a notifica chiriaşului refuzul de reînnoire a contractului de închiriere cu cel puţin un an înainte de expirarea acestuia, în situaţia în care locuinţa îi este necesară proprietarului pentru nevoile sale de locuit, se aduce în mod vădit atingere atributului de folosinţă al proprietarului. Acesta este obligat să nu-şi mai poată folosi liber şi exclusiv proprietatea, de care oricum a fost privat o lungă perioadă în timpul regimului totalitar din România.
Practic, indirect şi în mod nejustificat, se perpetuează o nedreptate comisă prin abuzurile regimului comunist, aducându-se astfel atingere unui drept fundamental prevăzut de Constituţie".
Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti apreciază că excepţia de neconstituţionalitate nu este întemeiată. În acest sens, arată că "finalitatea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr.40/1999 este aceea de a reglementa raporturile dintre chiriaşi şi proprietari, de a oferi soluţii situaţiilor litigioase ivite între aceste categorii de persoane, prin utilizarea unor mijloace juridice atât de protecţie a chiriaşilor, cât şi de respectare a dreptului de proprietate al fostului proprietar căruia i s-a restituit imobilul respectiv.
Prin dispoziţiile acestui act normativ nu se reglementează regimul general al proprietăţii, ci scopul emiterii acestei ordonanţe de urgenţă a fost evitarea unor posibile conflicte între proprietari şi chiriaşi, datorită ivirii unor situaţii speciale de restituire a imobilelor preluate în mod abuziv, în procesul aplicării Legii nr. 112/1995. Prin urmare, aceste reglementări speciale cu aplicabilitate redusă la cazurile expres prevăzute de lege nu constituie o ingerinţă asupra garantării proprietăţii private şi a libertăţii de exercitare a drepturilor şi libertăţilor constituţionale, fiind în concret o cale juridică de mijloc, prin care s-a dorit respectarea dreptului de folosinţă, atât al chiriaşului, cât şi al proprietarului." În conformitate cu dispoziţiile art. 30 alin. (1) din Legea nr. 47/1992, încheierea de sesizare a fost comunicată preşedinţilor celor două Camere ale Parlamentului, Guvernului şi Avocatului Poporului, pentru a-şi formula punctele de vedere cu privire la excepţia de neconstitu ţionalitate ridicată.
Guvernul apreciază că textele de lege criticate nu contravin dispoziţiilor constituţionale invocate. Astfel, în ceea ce priveşte raportarea la art. 44 din Constituţie, "finalitatea textului de lege criticat este de a reglementa situaţia contractelor de închiriere a imobilelor cu destinaţia de locuinţe, în scopul prevenirii unor stări litigioase între chiriaşi şi proprietari, iar reglementarea adoptată de legiuitor are caracterul unor măsuri de protecţie a chiriaşilor, cu caracter temporar. [...] Statul, chemat să medieze conflictul locativ dintre proprietarul, persoană fizică, şi chiriaş, a procedat corect, asigurându-i primului posibilitatea valorificării atributelor dreptului său de proprietate, îngrijindu-se totodată de protecţia celui de-al doilea împotriva unor eventuale abuzuri, prin instituirea unor exigenţe rezonabile, fără a căror satisfacere chiriaşul nu poate fi obligat să elibereze locuinţa". În ceea ce priveşte raportarea la art. 57 din Constituţie, "dispoziţiile criticate nu constituie o ingerinţă asupra libertăţii de exercitare a drepturilor constituţionale".
Avocatul Poporului arată că textele de lege criticate sunt constituţionale. Astfel, excepţia de neconstituţionalitate raportată la art. 44 din Constituţie este neîntemeiată, deoarece "aceste texte de lege, prin dispoziţiile pe care le conţin referitoare la prelungirea raporturilor contractuale în materia contractului de închiriere, nu sunt de natură a aduce atingere dreptului de proprietate, întrucât această reglementare se referă exclusiv la drepturile locative ale chiriaşilor, şi nu la exercitarea dreptului de proprietate". Cu privire la pretinsa încălcare a art. 57 din Constituţie, apreciază că acest text nu are incidenţă în cauza de faţă, "întrucât nici o dispoziţie a Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr.40/1999 nu pune în discuţie exercitarea cu bună-credinţă a unor drepturi sau libertăţi fundamentale".
Preşedinţii celor două Camere ale Parlamentului nu au comunicat punctele lor de vedere cu privire la excepţia de neconstituţionalitate ridicată.

CURTEA,

examinând încheierea de sesizare, punctele de vedere ale Guvernului şi Avocatului Poporului, raportul întocmit de judecătorul-raportor, susţinerile părţii prezente, concluziile procurorului, dispoziţiile legale criticate, raportate la prevederile Constituţiei, precum şi dispoziţiile Legii nr. 47/1992, reţine următoarele:
Curtea Constituţională a fost legal sesizată şi este competentă, potrivit dispoziţiilor art. 146 lit. d) din Constituţie, ale art. 1 alin. (2) şi ale art. 2, 3, 10 şi 29 din Legea nr. 47/1992, să soluţioneze excepţia de neconstituţionalitate ridicată.
Obiectul excepţiei de neconstituţionalitate îl constituie dispoziţiile art. 14 alin. (3) şi ale art. 22 alin. (2) şi (3) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr.40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr.148 din 8 aprilie 1999, astfel cum au fost modificate prin Legea nr. 241/2001 pentru aprobarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr.40/1999, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr.265 din 23 mai 2001. Textele legale criticate au următorul conţinut:
- Art. 14 alin. (3): "Proprietarul este obligat să îi notifice chiriaşului refuzul de a reînnoi contractul de închiriere cu cel puţin un an înainte de expirarea acestuia, pentru situaţiile prevăzute la alin. (2) lit. a) şi b). În cazurile prevăzute la alin. (2) lit. d) notificarea se face cu cel puţin 60 de zile înainte de expirarea contractului.";
- Art. 22 alin. (2) şi (3): "(2) În cazul prevăzut la art. 14 alin. (2) lit. a), notificarea prealabilă a chiriaşului trebuie să indice numele, prenumele, cetăţenia, domiciliul, precum şi legătura de rudenie sau de afinitate ori calitatea de soţ a persoanei îndreptăţite.
(3) În lipsa notificării ori în caz de nulitate a acesteia pentru neîndeplinirea condiţiilor prevăzute la alin. (1) şi (2) şi la art. 14 alin. (3), contractul de închiriere se reînnoieşte în condiţiile art. 14 alin. (1)." În susţinerea neconstituţionalităţii acestor texte de lege, autorul excepţiei invocă încălcarea prevederilor art. 44 şi 57 din Constituţie, potrivit cărora:
- Art. 44: "(1) Dreptul de proprietate, precum şi creanţele asupra statului, sunt garantate. Conţinutul şi limitele acestor drepturi sunt stabilite de lege.
(2) Proprietatea privată este garantată şi ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular. Cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire legală.
(3) Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire.
(4) Sunt interzise naţionalizarea sau orice alte măsuri de trecere silită în proprietate publică a unor bunuri pe baza apartenenţei sociale, etnice, religioase, politice sau de altă natură discriminatorie a titularilor.
(5) Pentru lucrări de interes general, autoritatea publică poate folosi subsolul oricărei proprietăţi imobiliare, cu obligaţia de a despăgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaţiilor sau construcţiilor, precum şi pentru alte daune imputabile autorităţii.
(6) Despăgubirile prevăzute în alineatele (3) şi (5) se stabilesc de comun acord cu proprietarul sau, în caz de divergenţă, prin justiţie.
(7) Dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecţia mediului şi asigurarea bunei vecinităţi, precum şi la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.
(8) Averea dobândită licit nu poate fi confiscată. Caracterul licit al dobândirii se prezumă.
(9) Bunurile destinate, folosite sau rezultate din infracţiuni ori contravenţii pot fi confiscate numai în condiţiile legii.";
- Art. 57: "Cetăţenii români, cetăţenii străini şi apatrizii trebuie să-şi exercite drepturile şi libertăţile constituţionale cu bună-credinţă, fără să încalce drepturile şi libertăţile celorlalţi." Examinând excepţia de neconstituţionalitate, Curtea constată că scopul emiterii Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr.40/1999, declarat în art. 1 al acestui act normativ, a fost acela de a prelungi, de drept, durata contractelor de închiriere aflate în curs de executare pentru suprafeţele locative deţinute de stat sau de unităţile administrative ale acestuia la data intrării sale în vigoare.
Potrivit art. 7 din ordonanţă, prelungirea contractelor de închiriere este valabilă şi în cazul redobândirii imobilelor respective de către foştii proprietari sau de moştenitorii acestora. În aceste cazuri, s-a prevăzut ca între proprietari şi chiriaşi să se încheie un nou contract de închiriere, numai la cererea chiriaşului.
În conformitate cu dispoziţiile art. 14 din ordonanţă, la expirarea termenului de închiriere convenit, chiriaşul are dreptul la reînnoirea contractului pentru aceeaşi perioadă, dacă părţile nu modifică, prin acord expres, durata închirierii. În cazul în care proprietarul nu doreşte prelungirea relaţiilor contractuale, acesta este obligat să îi notifice chiriaşului intenţia sa, cu cel puţin un an înainte de expirarea perioadei de închiriere, dacă locuinţa este necesară pentru a satisface nevoile de locuit ale proprietarului, ale soţului, părinţilor ori copiilor oricăruia dintre aceştia, sau dacă locuinţa urmează să fie vândută în condiţiile acestei ordonanţe de urgenţă, sau cu cel puţin 60 de zile înainte de expirarea perioadei de închiriere, în cazul în care chiriaşul nu a achitat chiria cel puţin 3 luni consecutive sau în cazurile prevăzute la art. 13 lit. f)-i) din ordonanţă.
Această din urmă prevedere, referitoare la notificarea prealabilă a chiriaşului, criticată de autorul excepţiei, nu îngrădeşte în nici un fel libertatea proprietarului de a dispune de bunul închiriat, deoarece, respectând această cerinţă, proprietarul va putea, la expirarea contractului de închiriere, să se bucure deplin de toate atributele conferite de dreptul său. Legiuitorul a căutat să menţină, în acest caz, un just echilibru între interesele proprietarului şi cele ale chiriaşului, care să dea ambelor părţi posibilitatea exercitării concomitente atât a atributelor derivate din dreptul de proprietate, cât şi a celor rezultate din drepturile locative.
Faptul că, potrivit art. 22 alin. (2) din ordonanţă, notificarea prealabilă a chiriaşului trebuie să indice anumite date despre persoana îndreptăţită a locui în imobilul retrocedat (numele, prenumele, cetăţenia, domiciliul, precum şi legătura de rudenie sau de afinitate ori calitatea de soţ a persoanei îndreptăţite), reprezintă o detaliere a condiţiei cerute de art. 14 alin. (2) lit. a) - "locuinţa este necesară pentru a satisface nevoile de locuit ale proprietarului, ale soţului, părinţilor ori copiilor oricăruia dintre aceştia" - care îl îndreptăţeşte pe proprietar să refuze reînnoirea contractului de închiriere.
Protecţia temporară a chiriaşilor, inclusiv în condiţiile retrocedării imobilelor către foştii proprietari, fiind scopul declarat al ordonanţei, aceasta se realizează prin diverse modalităţi juridice, cum sunt: prelungirea contractelor de închiriere pentru o perioadă de 5 sau 3 ani, după caz, asigurarea stabilităţii, în viitor, a drepturilor lor locative prin acordarea dreptului chiriaşului la reînnoirea contractului de închiriere şi crearea unor garanţii împotriva unei evacuări abuzive, precum şi a unui drept de preempţiune în cazul în care proprietarul intenţionează să vândă locuinţa.
În acest context, nu apare ca fiind neconstituţională nici sancţiunea prevăzută de art. 22 alin. (3) din ordonanţă, potrivit căruia, în lipsa notificării ori în caz de nulitate a acesteia, contractul de închiriere se reînnoieşte în condiţiile art. 14 alin. (1). Toate acestea reprezintă instrumente juridice menite să asigure o soluţie de compromis între proprietari şi chiriaşi, în scopul prevenirii apariţiei unor stări litigioase între aceştia şi în încercarea de a ocroti bunacredin ţă a ambelor părţi, prin reglementarea relaţiilor contractuale într-o modalitate care să nu impieteze asupra substanţei drepturilor fiecărei părţi.
Pentru considerentele expuse mai sus, în temeiul art. 146 lit. d) din Constituţie, precum şi al art. 1-3, al art. 11 alin. (1) lit. A.d) şi al art. 29 din Legea nr. 47/1992,

CURTEA CONSTITUŢIONALĂ

În numele legii

DECIDE:

Respinge excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 14 alin. (3) şi ale art. 22 alin. (2) şi (3) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr.40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, excepţie ridicată de Dumitru Plugaru în Dosarul nr. 14.862/2004 al Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti.
Definitivă şi general obligatorie.
Pronunţată în şedinţa publică din data de 6 octombrie 2005.

PREŞEDINTELE CURŢII CONSTITUŢIONALE,
prof. univ. dr. IOAN VIDA

Magistrat-asistent,
Mădălina Ştefania Diaconu

Miercuri, 23 septembrie 2026, 23:46

Declinare de raspundere: Informaţiile publicate în aceasta rubrică, precum şi textele actelor normative nu au caracter oficial.