|
primită de la doamna deputat Raisa Enachi (Grupul parlamentar UPR)
Din 2027, casa românului va fi taxată după valoarea de piaţă, iar domiciliul trebuie protejat fiscal
Începând cu anul 2027, România se pregăteşte să facă un pas important în reforma impozitării proprietăţii, prin apropierea bazei de impozitare de valoarea reală a imobilului. Documentele oficiale privind reforma fiscală prevăd pentru anul 2026 stabilirea valorilor care urmează să fie utilizate la determinarea bazei fiscale aferente anului 2027, ceea ce înseamnă că discuţia despre impozitul pe locuinţă intră într-o etapă fundamental diferită.
Casa în care un om trăieşte poate ajunge să fie evaluată fiscal într-o relaţie mult mai strânsă cu valoarea pe care piaţa o atribuie proprietăţii, fără ca venitul proprietarului să crească în acelaşi ritm şi fără ca acea locuinţă să îi producă vreun venit.
Aceasta este exact problema asupra căreia am atras atenţia înainte ca noul sistem de impozitare să ajungă în centrul dezbaterii fiscale. La 28 iulie 2025, am depus propunerea legislativă devenită PL-x nr. 476/2025, prin care am propus scutirea de la plata impozitului pe clădire şi pe teren pentru locuinţa folosită exclusiv ca domiciliu, în limita a 120 de metri pătraţi din suprafaţa utilă a clădirii şi a 120 de metri pătraţi din terenul aferent.
Am recurs la acest demers pornind de la o diferenţă esenţială pe care politica fiscală trebuie să o recunoască, există o diferenţă între casa în care un om locuieşte şi proprietatea deţinută pentru investiţie, închiriere, acumulare patrimonială sau speculaţie. Aceste proprietăţi nu au aceeaşi funcţie economică şi nu pot fi tratate fiscal ca şi cum ar avea aceeaşi destinaţie. Din 2027, această diferenţă devine şi mai importantă.
Un pensionar care locuieşte de treizeci sau patruzeci de ani în acelaşi apartament poate constata că valoarea fiscală a locuinţei sale creşte deoarece zona s-a dezvoltat, preţurile imobiliare au urcat sau tranzacţiile din vecinătate indică valori mai mari. Pensia lui însă nu creşte automat în acelaşi ritm, numărul camerelor rămâne acelaşi, locuinţa nu îi produce niciun venit, iar capacitatea sa reală de plată poate fi chiar mai redusă decât în anii anteriori.
O locuinţă care valorează pe piaţă 300.000 de lei poate ajunge să valoreze 450.000 sau 600.000 de lei fără ca proprietarul ei să fi primit diferenţa de 150.000 sau 300.000 de lei. Această creştere există în valoarea patrimonială a bunului şi devine lichiditate doar dacă omul îşi vinde casa.
A construi o politică fiscală care confundă aprecierea teoretică a proprietăţii cu venitul disponibil al proprietarului înseamnă să presupui că omul este mai bogat doar pentru că locuinţa în care continuă să trăiască valorează mai mult pe piaţă.
Tocmai aici se află problema de principiu pe care am ridicat-o prin iniţiativa mea legislativă. Statul taxează venitul din care omul îşi cumpără locuinţa, încasează taxe şi TVA din numeroasele operaţiuni economice legate de construirea, cumpărarea sau renovarea acesteia, iar după dobândirea casei continuă să perceapă anual impozit pentru simpla deţinere a bunului. În aceste condiţii, trecerea către o bază fiscală apropiată de valoarea reală trebuie să fie însoţită obligatoriu de o discuţie serioasă despre protejarea locuinţei principale şi despre limita până la care statul poate transforma domiciliul într-o sursă permanentă de venit fiscal.
Iniţiativa mea nu propune eliminarea impozitării tuturor proprietăţilor şi nici scutirea nelimitată a patrimoniilor imobiliare importante. Ea stabileşte o delimitare clară, protejarea unei suprafeţe de maximum 120 mp din locuinţa principală şi a 120 mp din terenul aferent. Vorbim, aşadar, despre domiciliul efectiv al persoanei şi despre o limită determinată, nu despre apartamente suplimentare, case de vacanţă, proprietăţi cumpărate pentru închiriere sau portofolii imobiliare care produc venit.
Această distincţie este cu atât mai necesară cu cât noua filosofie fiscală poate lega într-o măsură tot mai mare obligaţia anuală de dinamica pieţei imobiliare. Piaţa poate creşte mult mai repede decât salariile sau pensiile. Un proprietar poate deveni, din perspectiva evidenţei fiscale, deţinătorul unui bun din ce în ce mai valoros, în timp ce, în viaţa de zi cu zi, rămâne aceeaşi persoană care îşi plăteşte alimentele, energia, medicamentele şi celelalte cheltuieli din acelaşi venit lunar. Un apartament cumpărat cu decenii în urmă într-un cartier care între timp s-a dezvoltat nu devine o sursă de venit doar pentru că astăzi ar putea fi vândut mai scump. O casă moştenită de la părinţi nu transformă automat proprietarul într-un contribuabil cu o capacitate financiară superioară.
Între valoarea unui patrimoniu şi venitul disponibil există o diferenţă pe care un sistem fiscal echitabil trebuie să o recunoască înainte de a stabili cât poate suporta anual contribuabilul. Această problemă nu îi priveşte numai pe pensionari, ea îi priveşte şi pe familiile tinere care au credite ipotecare pe douăzeci sau treizeci de ani.
Un om poate plăti simultan rata pentru locuinţă, dobânda către bancă, asigurarea, utilităţile, întreţinerea şi impozitul local. Dacă valoarea fiscală a proprietăţii începe să evolueze odată cu piaţa, statul riscă să introducă o povară suplimentară asupra unui bun pentru care familia continuă încă să plătească lunar.
Dacă o familie cumpără un apartament de 100.000 de euro cu un credit pe treizeci de ani, faptul că după zece ani apartamentul valorează 150.000 de euro nu înseamnă că familia a încasat 50.000 de euro. Nu înseamnă că salariile membrilor familiei au crescut cu 50% şi nu înseamnă că aceştia dispun de bani suplimentari pentru a plăti un impozit mai mare. Înseamnă doar că bunul pe care încă îl finanţează prin credit are o valoare de piaţă mai ridicată.
De aceea consider că anul 2027 nu poate deveni doar anul în care statul îşi perfecţionează capacitatea de evaluare a proprietăţilor. Trebuie să fie şi momentul în care Parlamentul stabileşte ce anume protejează în raportul dintre fiscalitate şi dreptul de proprietate. Dacă evaluarea devine mai exactă, iar baza fiscală se apropie de valoarea reală, atunci şi delimitarea dintre locuinţa principală şi proprietatea cu funcţie economică trebuie să devină mai riguroasă.
În forma actuală a Codului fiscal, persoana care deţine o clădire datorează anual impozit pentru aceasta, cu excepţiile prevăzute de lege, iar impozitul pe clădirile rezidenţiale este stabilit de autorităţile locale în limitele prevăzute de Codul fiscal. Tocmai de aceea este important să existe o protecţie legală explicită pentru domiciliul principal înainte ca noul mecanism de evaluare să devină aplicabil.
Nu putem ajunge într-o situaţie în care statul constată că valoarea locuinţelor a crescut şi transformă automat această apreciere într-un argument pentru creşterea sarcinii fiscale, fără să întrebe dacă proprietarul are un venit mai mare, dacă locuinţa îi produce bani, dacă este singura proprietate pe care o deţine sau dacă omul respectiv are posibilitatea reală de a suporta noua obligaţie fără să renunţe la alte cheltuieli esenţiale. Mai ales într-o ţară în care proprietatea asupra locuinţei a reprezentat, pentru generaţii întregi, principala formă de siguranţă economică a familiei, politica fiscală trebuie să evite transformarea acestei siguranţe într-o vulnerabilitate. Omul care a muncit o viaţă pentru a avea o casă nu trebuie să ajungă la bătrâneţe în situaţia de a se întreba dacă îşi mai poate permite fiscal să locuiască în propria sa proprietate doar pentru că valoarea acesteia a crescut în evidenţele statului.
Am propus scutirea locuinţei principale tocmai pentru a introduce o asemenea limită. Consider că statul poate şi trebuie să facă distincţie între proprietatea care produce venit şi proprietatea care asigură locuirea, între patrimoniul imobiliar acumulat şi domiciliul familial, între omul care deţine mai multe proprietăţi cu scop economic şi omul care deţine o singură casă în care trăieşte.
Din această perspectivă, reforma anunţată pentru 2027 confirmă necesitatea dezbaterii pe care am deschis-o încă din 2025. Apropierea impozitării de valoarea reală a proprietăţii, fără introducerea unor garanţii pentru domiciliul principal, poate accentua discrepanţa dintre valoarea bunului şi capacitatea financiară a proprietarului. Iar această discrepanţă îi poate lovi tocmai pe cei care nu au venituri mari, dar locuiesc în proprietăţi a căror valoare de piaţă a crescut în timp.
În 2027, întrebarea nu va fi numai cât valorează casa unui român, întrebarea esenţială va fi dacă statul consideră că acea valoare îi conferă automat şi o capacitate mai mare de plată.
Eu susţin că răspunsul trebuie să fie categoric, locuinţa în care omul trăieşte, în limite rezonabile şi fără a produce venit, trebuie protejată fiscal. Valoarea de piaţă a unei case nu este salariu, nu este pensie, nu este venit disponibil, şi nu poate deveni, prin simpla reevaluare a proprietăţii, justificarea unei poveri fiscale tot mai mari asupra celui care nu face altceva decât să locuiască în propria sa casă.
|
